评资助楼与市价脱勾　居屋之父倡重推弹性折扣：七折非硬指标

特首林郑月娥昨日(11日)指政府愿意检视资助房屋的售价应否与市价脱勾，令近月居屋“癫价”推售引起的社会争议，踏入另一个阶段。究竟推行40年的居屋计划、实施超过30多年的订价机制，会否出现翻天覆地的变化？
被誉为“居屋之父”的房屋协会主席邬满海，接受《香港01》专访时分析，沿用多年的居屋订价机制确实有参考私楼价格，同时亦兼顾买家供楼负担能力等多项因素，环顾眼前，实难有其他机制可以取代，但机制内一些计算项目及方程式，是有调整的空间。
至于居屋呎价破万的“癫价”争议，他认为市值七折订价非硬指标，“过去由四折至八折都试过”，建议房委会参考20年前应对高楼价的策略，必要时重新推出弹性折扣安排，以减轻市民面对居屋售价昂贵压力。

订价机制1982年后实施

1978年推出的居屋计划，以协助中低收入家庭置业为主要政策目标，但曾在房屋署工作多年(离开房署时任副署长)、一手凑大居屋计划的邬满海忆述，当年第一期居屋虽以成本价销售，但却收取十足地价来订价，故此在当年来说其实并不便宜。

根据资料显示，居屋订价由第三期乙以前(即1982年2月前)，居屋售价是依据成本(包括土地、建筑和发展成本)订定，按收回成本原则厘定居屋单位的售价，但由第三期乙起的售价，改为与当时市值及申諘人负担能力挂勾，不再参考成本因素，有关机制采用了已有36年。

居屋订价非一成不变    评机制难取代、有改善空间

邬满海忆述，有关改变主要是楼价向上，不可再用收取十足地价方式，而订价机制是考虑申请人负担能力，包括因应按揭息率走势影响供楼支出等因素。“不只是首付，还要考虑供楼支出占住户收入比例，以及息率变化。因为楼价不上升，单是息率上调已令供楼人士负担加重。”

他认为，居屋订价沿用多年，无疑可以有检讨及改善空间，以便更灵活及有效率去应对市民置业负担重的问题，“订价方程式有调整空间”，但他强调，居屋按市值折扣率订价绝非一成不变。“居屋订价曾试过八折，也曾试过四、五及六折弹性折扣优惠，七折绝对不是硬指标，如果七折订价后居屋楼价仍高，可以用六折甚至五折。”

邬满海强调，任何楼宇不论公营及私营出售房屋，都无可能不考虑对象的负担能力，而计算资助出售房屋价格，其中一个客观标准会是参考市价，再用若干折扣去达到资助置业的目标：“多年来行之有效，再找另一套大家认同及接受的方案，其实会是有一定困难，但作出改善及修订，我相信是有空间。”

20年前曾四折出售居屋  应对楼价升浪

以刚破申请纪录的今期居屋为例，其中启德启明苑十足市值呎价为13,935元，七折销售呎价为9,755元，如果以六折订价，呎价会降至8,361元；而长沙湾凯乐苑售价最高的630万元单位，如果以六折或五折订价，售价会减至540万元或450万元，比现时售价便宜90万元或180万元，肯定令买家置业支出大减。

至于邬满海提及的四、五及六折订价安排，早在20年前房委会便曾采用过。当年楼价升浪不绝，居屋七折订价仍被批评偏贵，房委会1998年遂于居屋第十九期丙推售逾1万单位时，推出弹性折扣率制度，申请人除可选择基本折扣率，即评估市值五成外，亦可选择四成或六成的折扣优惠，当年房委会发出的新闻稿，更写明此举是“以配合申请人的实际需要，令更多人士负担到居屋单位”。

曾荫权曾欲改变    社会压力下放弃

事实上，前特首曾荫权在2011年10月施政报告中提出复建新居屋，当年便表明希望改以市民负担能力订定单位售价，“考虑到有关家庭的负担能力，实用面积四百至五百平方呎单位的售价，初步估算为150万至200万元左右。”

然而，及后房委会经讨论后，因有关改变会对现有居屋业主不公平，对居屋市场价格造成沉重打击，以及须用庞大公帑补贴资助置业，最终居屋订价机制未有任何调整。

另一方面，邬满海亦反对以建筑成本价出售资助单位，皆因此举不能反映不同地区及楼宇座向等因素。“向海、向上；高层、低层等等，是否卖楼都要考虑呢？”