【新居屋2018】房委会定价“高处未算高”　为何呎价未破万？

本港楼价高企未见跌势，不少无壳蜗牛均寄望购买居屋，一圆“上车梦”。房委会即将于3月底推售约4,400伙单位，其中启德、长沙湾更位于市区靓地，外界早前预料新居屋折扣后呎价仍将破1万元，不过最终出炉的平均呎价仍介乎6,698元至9,755元。以呎价最高的启德为例，虽已打破近年的居屋纪录，但相比同区一手私楼如天寰、Oasis Kai Tak已破2万元的呎价仍有一定距离，若以七折定价，区内的启朗苑呎价应达1.4万元，但最终却低于1万元，究竟背后的原因为何？

启朗苑折扣前评定呎价＄13,945

房委会即将推售4,431个居屋单位，分别位于启德启朗苑、长沙湾凯乐苑及东涌裕泰苑，实用面积将278至631平方呎，售价由159万至630万元，最快下月底至4月中接受申请。

消息指，三个居屋项目之中，以启德启朗苑所评定的平均呎价最高，达13,945元、七折售价平均呎价为9,755元；其次为长沙湾凯乐苑，市价为13,192元、折售价为9,234元。至于位于东涌的裕泰苑定价最低，市价为9,569元、折售价为6,698元。

虽然启德、长沙湾两屋苑分别位于私楼林立的启德新发展区及长沙湾的173亿元“地王”旁，但呎价仍未如外界预期般出现过1万元的历史新高，原因亦与房委会厘定的定价机制有关。

最早去年9月定价不贴市　房委会过去一直沿用市价7折的机制厘定居屋售价，据了解，房委会在评定今期居屋单位的市价时，是参考去年9月至12月期间，邻近的私人和居屋屋苑的成交资料。然而，由去年9月定价至今，已相隔最长近半年，故该定价并非最“贴市”。

另一因素是，房委会会因应多个原因作出适当调整，以反映参考物业与有关居屋单位在楼龄，位置，设计和设施等各方面的差异，特别是居屋单位“实而不华”的状况。

同区私楼呎价高达2.7万元　事实上，启德与长沙湾两个居屋楼盘，均邻近两大地王，而附近楼盘的最新呎价更屡破2万元高位。以启德发展区为例，区内除了启晴邨及德朗邨、以及房协资助房屋焕然一居外，其他全是私楼，邻近启朗苑的天寰平均呎价约20,353元、会德丰Oasis Kai Tak则约2.2万元，位于“港人港地”地皮的启德1号，最新的成交纪绿显示，平均呎价达23,125元。

另一靓盘长沙湾凯乐苑，项目位于邻近173亿元成交的天价临海地皮，区内楼盘受“地王”带动，售价亦见攀升，如一手盘汇玺IIA的最新呎价走势达2.7万元。

只参考个别一手私楼然而，房委会评定启德区的平均呎价仅为13,945元，显然当区与一手私楼的呎价颇大距离。原来，房委会在评估今期居屋时，大多以私楼及居屋二手单位的成交呎价作参考，以启德为例，呎价约11,055元至16,722元。

一手私楼则参考与居屋单位面积相若的单位，如龙誉、天寰、嘉汇及Oasis Kai Tak的私人项目，呎价介乎17,930元至26,570元，但港人港地“启德1号”的呎价却未有放在参考之列。

另一居屋新盘长沙湾区，二手单位的成交呎价为10,498元至17,559元，一手新盘则只参考汇玺II和傲凯的呎价，介乎为17,465元至31,215元。

不过值得注意的是，由于该呎价是指平均呎价，意味著日后推出价单时，或会出现有居屋单位的呎价突破过万元。