【官商换楼丑闻】冯程淑仪与富商交换物业 涉悭税525万
《香港01》记者调查发现，位居公务员最高职级的民政事务局常任秘书长冯程淑仪，2年多前以一个半山单位，与赌王何鸿燊三太的胞妹陈婉玉名下公司，交换跑马地2个相连单位，冯并向陈缴交650万元作为差价。这交易方式，令二人或可悭税达525万元，足够购买一个九龙湾德福花园两房单位。
冯太回复称这交易交由物业代理处理，自己不知悉交易的另一方是谁，她亦已按税务局估价的差额缴付印花税，并已就交易向政府申报。
会计界立法会议员梁继昌批评，换楼契约非正常物业买卖方式，但冯太作为公务员却透过物业交换避税百万元，容易令人质疑其诚信。
政府近年推出多项辣税压抑楼市，而现时民政事务局常任秘书长冯程淑仪（冯太）与赌王姨仔陈婉玉却另辟蹊径，以“交换楼”方式避过辣税。根据冯太提供资料，交换楼契最终向税局缴税58.5万元。若有不谙税务规则人士以普通买卖方式，即互相一买一卖同价房产，买家卖家均须负担高达584万元印花税。换言之，二人透过楼换楼悭税达525万元，足够购买一个九龙湾德福花园两房单位。
冯太回复《香港01》查询时，表示政府税务局对换楼交易作出正式估价，确认两组单位的差价为700多万元，冯太已按照税务局对两组物业估价的差价全数缴付合共$58.5万元印花税，其中包括以较高税率（第1标准）缴纳的“从价印花税”（即7.5%的双倍印花税）。下表解释了冯太及陈婉玉如何透过交换契约，避过重重辣招的相关规定。
冯太富商交换楼如何节省巨额辣税
| 相关规定 | 冯太如何豁免/节省 | |
| 买家印花税(BSD） | 所有非香港永久居民（包括所有有限公司，不论是否由香港永久居民持股）购买住宅，即要缴付楼价15%。 | 根据税局规定，于交换物业中，付差价一方（即冯太）才被视为购买方。由于冯太是香港永久居民，所以豁免买家印花税。 |
| 额外印花税（SSD） | 2010年11月20日或以后取得物业，如在24个月或以内转售，要缴付楼价5至15%。 | 冯太原持有单位于2004年购入，不用缴税项。而陈婉玉公司的两个单位于2011年3月14日购入，与冯太于2013年底交换楼时，已坐完“额税监”，不用缴付。 |
| 双倍印花税（DSD） | 当香港永久居民购买第二套或更多住宅/或以有限公司进行物业交易，须付双倍印花税 | 冯太的交换楼交易，只是以两组楼的差价缴税，较一般住宅买卖，以住宅的价值计算，大幅悭税。因此即使陈婉玉以有限公司进行交易，令DSD适用于今次换楼，但税额仍远比普通交易情况为低。 |
依一般情况一买一卖 税额可高10倍
另一方面，以普通买卖方式计算，即互相一买一卖同价房产，冯太及陈婉玉公司均须共同负担高达584万元印花税。根据测量师为涉事3个单位的估价，冯太原持有的雍景台单位交易时市值1890万元，陈婉玉原持有的成和坊两个单位市值分别为1450万元及1390万元。记者以最有利冯太方式计算，由于冯太分别买入成和坊两个单位，理论上她应该先买价格较贵的单位，因为先购入的单位可获豁免DSD，当她再买入第二套较便宜单位时，该单位才会被征收DSD。
按较贵的成和坊单位（1450万元）估值，以按原印花税3.75%征税，得出税款54.38万元；之后较平的成和坊单位（1390万元），以较贵的第1标准7.5%计算DSD，得出税款104.25万元。合共冯太应须付约158.63万元。
至于陈婉玉方面，她由于本身持有其他物业，因此在她购入市值1890万元的雍景台单位时，税款按DSD第1标准税率计算上缴7.5%，得出税款141.75万元。另外由于陈婉玉以有限公司名义买入单位，因此她亦须缴交买家印花税BSD15%税额，即283.5万元。合共陈婉玉应须付约425.25万元。
总括而言，若二人按普通物业买卖方式购买物业，所纳税款应合共584万元，比冯太实际以交换物业方式缴交的税额58.5万元，足足高出10倍有多。（详细计算请参考下列数式。）
陈婉玉冯太交换契约实际税额
税务局根据较高税率计算的“从价印花税”（即7.5%的双倍印花税（DSD））征收：58.5万元
若二人不按交换契约，而以正常买入双方单位的税额计算
陈婉玉买入冯太单位：
（$1890万 x 7.5%（DSD））+（$1890万 x 15%（BSD））= $141.75万 + $283.5万
= $425.25万元
冯太买入陈婉玉两个单位：
（$1450万 x 3.75%）+ （$1390万 x 7.5%（DSD））= $54.375万 + $104.25万
= $158.63万
二人合共交税：$425.25万＋$158.63万＝$584万
现时陈婉玉冯太共节省税额
$584万元－$58.5万元＝$525万
梁继昌：避税令人质疑诚信
立法会议员梁继昌批评，冯太作为高级公务员，不应利用原本交易契约进行普通物业买卖，以避过巨额税款，因为该契约原意是为方便发展商于发展时换地。“如果每个人都用呢个方法（物业交换契约），做普通物业买卖，政府会损失好多印花税。”他又举出前发展局局长麦齐光案作比较，强调虽然冯太的行为合符法例，但由于属利用法律漏洞，而且又需要与其他人士共同进行，因此难免令人质疑她的诚信。
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