【土地政策．博评】公私合营发展私人土地，政府需用红萝卜加大棒

前日土地供应专责小组讨论利用私人土地问题，政府提供的资料靠地产商年报及网上资料所得，估计各大发展商共拥有农地1000公顷，但其他私人拥有的农地却不得而知欠缺交代。香港的总面积为1111平方公里，其中用作公私营房屋的土地为4111公顷，只为总面积的3.7%。若新界私人拥有的闲置农地能够释放发展，相信可以在中短期纾缓香港的土地荒。

一向以来，政府依据《收回土地条例》进行修订契约或换地申请，收回新界大型私人农地进行发展。发展商亦会向“城规会”提出规划申请，但多数碍于基础设施容量不足或土地用途不协调，例如保育生态价值等原因，大部份申请以失败告终，成功的机会须等待政府发展该周边的基建道路设施，否则闲置的农地只有继续荒废，土地的价值亦得到提升。

特首林郑月娥看准了大发展商屯积大量农地，提出“首置”“公私合营”的发展模式，尽量缩短行政程序以加快发展。政府亦举出“公私合营”早已有之，由私人发展效率高过政府，如1970年代发展沙田第一城及交回70%土地兴建基建及公屋；1978年的“私人参建居屋计划”；1998年的“混合发展计划”。当年的“公私合营”，土地为政府所有，但今非昔比，政府拥有即时可用的土地，不及各大地产商雄厚，因此叫价能力大减。政府拥有的无上权威是《收回土地条例》，但需基于公共建设才可有偿收回土地。此外；就是政府可以通过兴建周边基建道路作为诱因，促成“公私合营”改划建屋。

政府发展新界私人农地的倾向是“公私合营”，以兴建相关建基道路设施作为诱因，不轻易运用《收回土地条例》是为保障私产权，亦声称闲置农地发展需经“城规会”及十足补地价。特区政府不少官员的思维是沿用殖民地时代的传统，就是“大市场，小政府”，私人市场定胜过政府规划。一些市民感觉提出发展新界农地“公私营合作”，是明益地产商，容易出现官商勾结。

笔者认为，利用私人土地的潜力，应不止于各大地产商，应全面收集各私人土地的闲置情况，掌握确实数据以善用土地。政府发展土地的手段，应该以红萝卜加大棒，多管齐下。亏本生意是无人做，若不给地主一定的利益，“公私合营”就只得个“讲”字，公私如何能公平分配利益，是需要有一个高透明度及公平亦受到公众监察的机制。对屯积居奇者，应运用《收回土地条例》收回土地，全用于兴建公营房屋；亦可将收回的土地以“私人参建居屋”的方式发展。政府亦应不排除对长期荒废的农地，按地契到期不续约而收回土地，亦可征收惩罚性税收。

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