“白居二”恒常化恐先推高楼价 居屋之父:不用太担心
行政长官林郑月娥首份施政报告提出房屋政策将以置业为主导。事隔一个月,政府就出招协助市民置业,建议将“白居二”计划恒常化。回顾历史,2013首两轮“白居二”未帮市民置业前,先推高未补地价居屋的楼价,最终更有逾三成买家放弃选购。白居二恒常化后,会否再为炽热楼市助燃?有经济学者分析,推出的二手居屋楼价势在必行。同时,市场面对放盘欠吸引力的问题,料难有二手居屋盘;若楼价一旦下跌,更会阻碍买家入市,认为白居二吸引力“很低”。不过向前特首梁振英提出白居二计划的房协主席、有“居屋之父”之称的邬满海则认为,申请白居二有入息限制,这会限制楼价上升,因此不用太担心。
两轮“白居二”三成人放弃买楼
政府 2013 年起以试验形式,分两轮推出共7,500 个“白居二”名额,虽然分别超额认购12及17,但最终仅有4,021名白表买家成功购买未补地价居屋单位,成功置业率为54%。不过,若以房委会发出的6,457张购买资格证明书计算,有近三成买家放弃选购。
学者料二手居屋供应短缺
浸会大学财务及决策系副教授兼市建局独立非执行董事麦萃才认为,首两轮的“白居二”已不吸引,计划恒常化后,吸引力依旧很低。他解释,目前只有三种居屋业主愿意出售物业,分别是已持有私楼人士,乐意将居屋转让;第二是欠下大批赌债之人;最后一类人是将会购买私楼,盼将物业套现“楼换楼”。
房署数字显示,今年10月二手居屋的成交总数仅有173宗,与同时数以千计的二手私人住宅交投量相比,足见吸引力低。因此,无论上述何种理由也好,麦萃才认为潜在卖家少之又少。
除了供应少外,麦萃才分析“白居二”买家多是一批购买力介乎居屋与私楼之间的人士。他们不介意居于二手居屋,但求居住地点方便上班或邻近家人,有一个安乐窝就可以。不过,一旦楼价下跌,该批准买家的购买力足以负担一手居屋,甚至私楼。届时“白居二”恐无人问津。“除非政府觉得楼市可以永远上升,那么(白居二)恒常化恐无问题;楼价一跌,抽到亦未必买。”
“白居二”最终受欢迎程度还看市场表现,但外界已纷纷预料计划进一步推高二手居屋楼价。房委会分析指,两轮“白居二”临时计划后,第二市场单位价格分别上升64%及34%,同期私人住宅市场中小型单位价格分别上升47%及23%,房委会承认“白居二”恒常化或对第二市场单位价格构成压力。
议员忧再推高二手居屋楼价
麦萃才称,卖家或会以市价八折或更高价钱出售居屋,碍于售价始终低于市价,总有有迫切住屋需要的买家入市。但由于居屋售价始终低于私人住宅,麦预料不会再推高私人住宅楼价。
立法会房屋事务委员会主席麦美娟则担心“白居二”恒常化名额过多,推高未补地价居屋的楼价。她称目前未补地价的二手居屋售价已经很高,若市场得悉每年可能再多5,000个白居二名额出炉,更会进一步推高楼价。她建议检讨居屋政策,尽量降低售价,而非以市价七折来订价,令二手市场售价得以降低。
该委员会副主席尹兆坚同样认为,基于补地价费用高昂,过去愿意放售的居屋不多,“白居二”无疑会吸引更多居屋业主放售单位,但同时因为业主得悉可以免补地价下出售予市场上一批特定买家,因而会纷纷擡高价格,变相推高整体居屋市场价格。在连锁反应带动下,他则认为整体私楼市场价格亦会上升。
黄远辉:楼价上升与否有很多因素
不过房委会资助房屋小组主席黄远辉认为,居屋楼价上升与否,存在很多因素,例如是否需要补地价等,并不代表单单因为白居二计划,就会令二手居屋价格上升。房委会委员柯创盛就指,“白居二”计划恒常化可增加居屋二手市场的稳定性,可以避免“非恒常化”下产生限时购买的心理压力和追捧热潮。
邬满海指绿表买二手居屋早已恒常化
“居屋之父”邬满海赞成白居二恒常化,“多一个置业阶梯系好嘅,可以不用补地价就卖畀白表申请人。现在绿表(购买二手居屋)已恒常化,政府只系延伸至白表。目前一些中产人士都买唔起私楼,(有白居二)中产都可以买,点解唔做呢?”
邬认为,每年名额多少可由市场决定,也相信居屋业主不会一窝蜂卖楼,但白居二政策至少也可增加居屋流转。他提到房协刚截止申请的两个资助房屋项目,收到超额144倍、共9万份申请,可见需求甚殷,而目前本港置业率也只有五成,低于新加坡的九成。
至于学者担心会推高二手居屋楼价,他认为由于申请白居二设有入息限制,楼价升幅会受限,不用太担心。不过提醒买家要留意负担能力及预期风险,“政府唔系无所不用其极催谷人买楼,白居二只系增加居屋流转,畀市民有选择。”
特首林郑月娥施政报告倡议以置业为主导,承诺由政府会致力建立置业阶梯。公屋之上有绿置居、白居二、居屋、首置上车盘。“白居二”扮演哪种角色?麦萃才称,“白居二”最初只为短期填补某些人的置业阶梯,但岂料“愈填愈大”。要确实解决房屋问题,麦萃才建议政府应引入“负担能力”厘订房屋售价,不过,届时居屋或突然变得大受欢迎。
房委会建议将“白居二”计划恒常化,初步订立由明年起,每年推出3,000个配额,有需要时会额外增加至5,000个,并建议将家庭和一人申请配额比例定为9:1。将于2018年第一季与新一批居屋同时推出。