【施政报告．拆局】倡工厦改装过渡房屋　林郑打倒“昨天的娥”？

特首林郑月娥在她的首份施政报告中，表示会研究让整幢工厦免补地价改装为过渡性房屋，可能有不少人觉得这项政策“熟口熟面”，因为早在2012年，当时仍是政务司司长的林郑月娥，早已提出这项政策构想。
只不过，当年政府的研究结果，是这项政策无论从财政上，又或建筑限制上，都缺乏可行性。为何一项早年已研究过，最终被上届政府打入冷宫的政策，在林郑手上会“败部复活”，新一届政府到底有何盘算？

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工厦改建住宅　林郑旧事重提

在这份施政报告中，最受关注的房屋政策固然是绿置居和首置上车盘，但其实还有一项有趣的政策“遗珠”，就是林郑提出，政府会以破格思维，协助和促成各项由民间主导和推行的短期措施，增加过渡性住屋供应，当中包括研究让整幢工厦免补地价改装为过渡性房屋。

这项政策之所以值得留意，就是有关构想并不新鲜，而是一项陈年旧政策。早在2010年，仍在曾荫权班子负责活化工厦政策的林郑，到2012年成为梁振英班子的政务司司长之后，尚在继续跟进工厦问题，当时她指出，在活化工厦政策之下，只容许工厦改装成商业、办公室或酒店，不能改建为住宅，而为了尽快增加住宅单位供应，政府将研究将部分工厦改建成住宅，作为过渡性住房又或大学宿舍等等。

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成本高成效低　政策被打入冷宫

而这项政策，其实早已有研究结果，结论就是行不通。翻查发展局在2013年7月向立法会的答复，当局表示，凡改装作住宅用途的工厦，均应符合住用樓宇的建筑标准和规定。但在大部分个案中，这类改装都涉及大幅度改动樓宇，甚或须拆卸樓宇的部分樓面。

而有关工程即使在技术上可行，其费用亦将相当高昂，而且会减少经改装的楼宇内可用作过渡性住房的樓面面积。而最直接的方法，其实是把合适的工业用地，改划作住宅用途，用作兴建住宅。

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与其花时间改装　上届政府倡整栋重建

据悉，当时政府研究所发现的问题，具体来说至少有两方面。一是大部分工厦的消防设施、走火通道、升降机等，本来就不是为了作为住宅之用，要改为住宅就要投放巨额资金改装，由于整栋工厦改装成本可能“亿亿声”，就算改装之后，亦难以平租给基层。

二是根据建筑物条例，所有住宅单位的九米范围之内都要有窗户，用作采光和通风，在这个限制之下，相当大部分工厦都不适合改作住宅，例如不少旧式工厦内笼间格都是一大片四四方方的空间，只有靠窗的部分有条件改成住宅。例如有一些案例，按条例要求在工厦内间出地方改作住宅之后，中间空出的位置差不多如一个篮球场般大，间格上并不合理。

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从规划、强拍入手　加快释放土地潜力

由于工厦改建住宅的构思需要政府背书，不可能如非法㓥房般胡乱分间，但受到财务和建筑上的重重限制，结果多年来被束之高阁。另一方面，不少工厦亦因业权过于分散、政府又欠缺规划，将工厦以至整片旧式工厂区拆卸兴建住宅的想法，多年来亦未能实现。

对于这些情况，当年处理过工厦问题的林郑月娥理应知情，为何当年发现行不通的政策，今天又会败部复活？有说其中一个方向，是打工厦低层单位的主意，在消防条例、建筑物条例等方面略为通融。但正如当年政府的研究结论，既然一些工厦的地段是适合全栋拆卸改建住宅，为何政府仍在小修小补，而不是在规划以至强制拍卖等方面入手，解决工厦改建住宅的难题，从根本上释放珍贵的土地资源潜力？