政府觅地方向之一：减补地价换发展商农地　朱凯廸指应强行征回

政府日前成立土地供应专家小组，检视土地供应来源，且准备推动社会就不同方案进行“大辩论”。据了解，政府高层认为其中一个可考虑的方向，是以公私营合作模式开发新界农地，若发展商愿意“捐出”部分土地予政府兴建公营房屋，政府可批准发展商以低补地价开发该地段余下土地。
小组成员、香港大学房地产及建设系讲座教授兼系主任邹广荣认为有关构思是双赢方案，可提高诱因令发展商交出囤积的荒废农地。立法会议员朱凯廸则认为，“补地价政策已对发展商好著数”，不赞成再推低补地价换地，更称政府应引用《土地收回条例》收回发展商手上的农地。

据政府统计，香港有4400公顷农地，不少由大发展商持有，四大发展商长实地产、新鸿基地产、恒基地产及新世界发展，共有农地近千公顷，当中大部分荒废。过去发展商欲将农业用地改为住宅用地，须经城规会批准，再补地价，政府和发展商经常就补地价的问题拉锯。而政府过去一直都想收回发展商囤积的农地，用来应付房屋需求。

消息人士指，政府高层认为其中一个增加土地供应的可行方向，是向发展商收回他们手上的农地，且可从公私营合作模式探索。例如发展商在新界拥有一块农地，若愿意将相当比例的地段交回政府，发展公营房屋，余下的地段可获准以较低的补地价发展私人房屋。消息补充，有关构思只是一个大方向，具体内容包括公私营地段比例、补地价水平及其他附加条件等，均未有方案，至少需等到大辩论后社会达成共识，才会研究。

中文大学地理及资源管理学系前副教授姚松炎指，自80年代开始，不少发展商已收购农地囤积，游说政府改划用途，现时近千公顷此类土地，但任由发展商补地价再建私人楼宇，无助低收入家庭住屋需求。他指，上届政府中期亦曾提出此类混合式发展，国际上亦有例子，不过香港以往两次试推都失败，其中一次是遇上金融风暴，今次应是检讨后的第三次，故他提醒政府要做好透明度，预留足够配套。他又指，为免引起利益输送的质疑，政府可提出制约条件，例如当发展商想改划农地作兴建住宅，就要在当中预留特定的比例，代政府兴建公营房屋，政府承担有关公营房屋的建筑成本。由于此頖“混合发展模式”的部分单位业权归政府，发展商实际上只拥有部分比例的业权，毋须为整幅土地付补地价，并非没有道理。

邹广荣认为，有关构思是“双赢方案”，但政府要清楚解释机制，指出现时发展商将手上的农地原封不动，原因之一是补地价很多时候都令发展商“冇得赚”，故没有意欲发展土地。他早前建议，政府提出若这些土地于2047年前尚未开发，就需在期限届满后收回，以及应改善补地价计算方法。对于政府的方案，他认为相关的公营房屋最好不要由政府发展，因为政府过去建屋的效率低、成本高、质素低，建议土地改划后，有关公私营房屋都交由发展商设计及建造，政府支付建筑成本买回该批公营房屋，这样便可节省外判涉及的行政成本。他解释，政府可在发展商投地时就提出要求，列明要“私人参建居屋”，列出建造的单位数量、公私营比例。

但邹亦提醒，若限制公私营单位的建筑设计统一，易拉低私营单位的价值，减低发展商诱因，建议政府在这方面提供自由度予发展商。

被问到减低补地价会否令人有利益输送的观感，他指明白公众关注，但之所以这样，官僚做法是“不做不错”，公众很多时“只会睇发展商赢那面”，所以政府更应清楚解释有关机制，而私营房屋供应增加，亦有助降低楼价，助市民上车。

不过，新界西立法会议员朱凯廸不认同透过“补地价”方法换取发展商手上的农地，因为补地价政策本身已对发展商“好著数”，“凭咩要照顾发展商需要”。他亦认为，补地价是一个“黑箱讨论”，而发展商可以选择有利的时间提出补地价，以此维持行业的垄断。他反指，政府应引用《土地收回条例》，以公众用途为由，向发展商收回农地建屋，政府过去发展新市镇及推动新界东北发展计划时，亦曾向居民收地，“政府成日话惊发展商打官司，一般居民用地又唔惊？”