居屋2023│参考3月楼价62折售　近月新楼大劈价　居屋折扣大缩水？

【居屋／安楹苑／安桦苑／安丽苑／启悦苑／朗天苑／兆翠苑／绿表／白表】“居屋2023”昨日（5日）公布搅珠结果，今期6个发展项目（包括安楹苑、安桦苑、安丽苑、启悦苑、朗天苑、兆翠苑），共提供9,154个单位，以市价六二折出售。
近年居屋呎价越来越高，其中楼王启悦苑平均呎价更达9,390元，个别大单位呎价更逾万元。翻查资料，今期居屋售价是参考3月的市价，当时楼市正处于年内高位，而随着楼价自5月起持续下调，近期有私楼新盘劈价抢客，居屋相对市价的折扣率变相缩减，吸引力亦有所减少。以下用5幅图回顾近年居屋呎价变化，以及居屋与私楼价格的差距如何缩窄。

居屋2023｜搅珠结果出炉　一文睇清拣楼次序及如何查询申请编号

回顾复售居屋以来的折扣率变动，2014至2017年居屋项目售价折扣均定于市价七折，及至2018年实施新定价机制后，折扣即降至五至六折左右，而今期居屋项目就以市价六二折出售。

虽然居屋售价折扣幅度有所扩大，但由于疫情前整体楼价持续攀升，居屋呎价亦随之上升；每期居屋的平均呎价由2014年约5,938元（2015年曾低至5,112元），升至疫情前2019年的7,506元。而疫情下2020及2022年两期居屋的平均呎价下调至约6,567元以及6,852元。至于今期居屋六个项目中，最贵的启悦苑平均呎价达9,390元，当中的475平方呎大单位呎价更高达10,410元，而最平项目朗天苑平均呎价亦达6,280元。

居屋2023｜单位间隔

今期居屋定价是参考截至3月底的物业市场成交数据，当时私人住宅售价指数仍处于较高水平，但楼市自5月起下调，多区二手楼价持续下跌，更有新盘如亲海駅等劈价抢客，居屋相对市价的折扣率变相缩减，吸引力亦有所减少。

以今期楼王启悦苑为例，平均呎价9,390元，相对于亲海駅II 14,997元的平均呎价，约为六三折。与同区二手楼盘傲云峰近期成交呎价（15,874元）比较，启悦苑售价约为前者的五九折。

而以往楼市处于上升周期时，居屋项目由定价至实际发售的“时间差”，往往会出现“折上折”。例如2018年新居屋市区盘启朗苑，以市价五二折出售，平均呎价为7,240元；而邻近的私人楼盘嘉汇接近同期的成交呎价为18,821元，即启朗苑折扣变相扩大至三八折。不过，今期出售的居屋非现楼，其中启悦苑预计在2025年10月底入伙，加上设有5年禁售楼，有意购买者需预先作好打算。

居屋2023｜预计选址单位位置、呎数