港人在英国│买楼术语BTL、BTS点解？ 投资前确定长线收租定短炒
文：Irene Lee
在英国投资，要了解自己的需要及目标，找到适合的策略，这往往建基于不同因素，例如个人财务状况、风险取态、目标、抱负、可运用时间、技能、经验、信用评级、短期或长期收益等，因人而异，亦会出现“甲之蜜糖，乙之砒霜”的情况。
此外，在研究不同策略时，可能会遇到在香港比较少见的术语，今篇先为大家挑选两个较常见的术语，让大家尽快入门。
BTL：Buy To Let，可以理解为以租养房，是买入持有的策略（Buy and Hold Strategy），一般为赚取长期现金流量和资产净值（equity）的最有效方法。
BTL包含的风险最小，比较容易获得贷款，易于管理。对于在英国尚未有信用足迹（credit footprints）的新投资者来说，可能比较难获取BTL贷款，即使有，利率相当高，故此另有策略为Buy in Cash and Rent it out，即是先以现金买入再出租，然后约莫在六个月后，再对此房产进行再融资（refinance）。
新投资者也可以考虑Buy, Refurbish, Refinance，即是买入-翻新-再融资。同样，先以现金购买物业，再做外观装修工程，甚至大一点的改动例如增设额外房间，然后在数个月内再融资。透过这个策略，投资者可以获得大量资金，因为翻新后的物业的价值会有所提升，尤其如果当初是以低于市场价值（below market value）的价格购买，资产收益（equity gain）就会很大。
要采取这个策略，重点是向Mortgage broker及测量师证明物业增值，可以照片作前后对比，以展示当中的功夫。然而，翻新及增值的房产，不必然要在昂贵地段，只要附近有工作机会，自然有住屋需要，也值得投资翻新。当有了再融资的资本，投资者就可以建立你的投资组合。在技术上，如果以现金购入物业的话，一般不用等六个月，惟这是英国业界不言而喻的规则，所以绝大多数人会等待六个月后才重新融资。
BTS，Buy to Sell，也可以理解为Flip，就是买入物业，然后迅速以更高的价格出售，这策略通常涉及翻新（refurbishing），但并非绝对。有些人以巨额折扣购买房子，再迅速以更高价格放回市场出售。当然，买家需要有充分理由证明为何物业值得有更高售价，答案不可能为资本增值（capital growth），因为由买入到卖出仅仅相隔几个月，资本难以短期增值。这也是那么多人以翻新来增值的原因。
比较起BTL创造长期现金流的投资者，采取BTS的会希望在数个月内获取一笔过收入。
哪个策略更适合？难以一概而论，倒真要视乎需要而定，毕竟，世界上从来没有什么一刀切的万用投资策略。
（文章标题由《香港01》编辑所拟。文章纯属作者意见，不代表《香港01》立场。）
作者简介：
Irene Lee，两女之母，蓝筹制药公司前高层。首名女儿出世后醉心教育及创业，业务扎根英国及香港。熟悉英国物业巿场，欢迎联络交流：https://facebook.com/IreneJLC/
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