【车场沦陷】4大屋苑车位租街客 地政署证违地契 住客:不公平

撰文: 陈信熙
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“车位荒”蔓延全城,车主挨贵租背后,原来不少车场涉及违契出租。《香港01》侦查发现,4个位于沙田和将军澳的私人屋苑,近年车位价格升幅显著,正正与车位租予大批街客有关。
当中,街客“入侵”情况最严重的沙田翠拥华庭,记者抽查屋苑车场10辆私家车,发现竟多达8辆车属于街客,而车主主要来自邻近2个豪宅屋苑。同时,逾70位翠拥华庭住户却要轮候由管理处提供的约30个车位。
地政总署证实,4个屋苑的地契均订明,泊车位只供住户和访客使用,将跟进问题。记者又发现,全港至少另有8个屋苑,亦涉嫌有同类情况,显示违契情况普遍。

近年住宅车位成交价屡创新高,新楼盘车位僧多粥少,固然大幅升值,但原来沙田翠拥华庭、银禧花园、将军澳新宝城,以及南丰广场等4个楼龄约20年的屋苑,车位价过去10年间飇升4倍,升幅超越同区屋苑。当中,翠拥华庭的车位升值近11倍,最惹人注目。调查发现,原来与违契出租问题有关。

记者上月到翠拥华庭停车场,随机抽查10个车牌,当中仅2个车主报住该屋苑。(香港01制图)

2次实地调查 显示大批豪宅街客进驻翠拥车场

根据法例,登记车主的地址如有改变,须在72小时内通知运输署,否则即属犯罪。记者上月按网上招租的车位编号实地视察,记录10辆私家车的车牌后查册,发现其中9辆车的车主,是住在翠拥以外的街客,当中5人报住迎海,4人报住银湖。

除了网上招租,小业主亦会透过车场的抹车职工、租客和地产代理放租。为更全面了解街客“入侵”的实际情况,记者再次到翠拥车场,随机记录另外10个车牌,发现当中8辆车属于街客,其中7人报住银湖和迎海,进一步显示屋苑车位被豪宅街客瓜分。

翠拥车位相对充裕,而且租金较低,引来大批银湖及迎海车主租用。(香港01制图)

新屋苑削车位 银湖迎海车主涌入翠拥车场

《香港01》早前报道,政府过去15年间4度调低住宅车位指标,令新楼盘车位极为短缺。翻查资料,近年才落成的银湖和迎海的单位与车位比例,均较2000年入伙的翠拥低,当中2009年入伙的银湖有2,169伙,但只有289个车位;至于2013年起入伙的迎海,有3,542伙,泊车位仅832个。

在车位严重短缺下,大批银湖住户蜂拥至相距仅5分钟路程的翠拥寻泊车位。家住银湖的车主张先生表示,由于属铁路上盖物业,银湖车位稀少,最初迁入时租盘和卖盘俱缺,“排筹排第70几,好多银湖业主都将车泊去翠拥(车场)”。同样地,距离翠拥逾10分钟路程的迎海,车主亦会租用该屋苑的泊车位。

翠拥住户李先生指,该屋苑车场有大批街客抢高租金,对住户不公平。(谭威权摄)

翠拥住客:车位应让住客优先使用

豪宅街客进驻,大幅推高翠拥车位租金,上月已升至3,500元高位,相较由管理处放租、只供住户租用的约30个车位,租金高出逾20%。记者以住户身份向管理处查询,职员指由管理处放租的车位有逾70名住户轮候,每年抽签分配一次,运气较差的住户就要与街客竞价挨贵租。

翠拥住户、正租用屋苑车位的李先生指,近年租金升幅大,但住户别无选择,“都要泊进去”,他指街客抢租对住户不公平,认为屋苑车场应优先让住户使用。

无独有偶,除了翠拥华庭,银禧花园、新宝城及南丰广场等3个屋苑,车位价格近年同样大升,而住户为轮候由管理处提供、较平租的车位,往往大排长龙。

4屋苑车位租予街客 不符地契原意

记者分别于8月和9月,以同样方法到在银禧花园、新宝城和南丰广场的屋苑车场记录10个车牌调查,发现同样有不少街客进驻。10个车牌中,银禧花园有6个属街客,当中4个来自旁边的豪宅屋苑御龙山;新宝城和南丰广场的街客数目则各为5个,主要来自同区的东港城、蔚蓝湾畔,另有3人报住区内公屋和居屋。

屋苑车场沦陷,街客“反客为主”,是否符合设立屋苑停车场的原意呢?根据翠拥华庭、银禧花园、新宝城和南丰广场的地契,屋苑的泊车位,只可供屋苑住户、占用人和真诚访客使用,因此将屋苑车位租予街客的做法,不符政府批地的原意。

近50年,香港绝大部分住宅屋苑的地契,都规限停车场只可停泊屋苑住户的车,但政府一直宣传不多,亦疏于执法,令很多市民都不知情。

位于港铁火炭站附近的银禧花园,记者在屋苑车场抽查10个车牌,当中有6个属街客。(卢翊铭摄)

大律师:街客不属地契所指的“真诚访客”

法政汇思成员、大律师何旳匡解释,地契通常列明数类人士可使用屋苑泊车位,如住户、占用人及真诚访客,街客并非屋苑住户、屋苑商场的业主或租客,而泊车及取车后便会离开屋苑,法律上再无理由和目的进入屋苑范围,因此亦不符真诚访客的定义。

地契中车位使用人的解释

住户

指住宅住客,通常包括业主和租客及其他他们容许在该处居住的人士,例如家人

占用人

包括屋苑住宅及商业部分的业主和租客,以及其他他们容许在该处占用的人士

真诚访客

获住户/占用人邀请或容许探访,而获授权进入屋苑的人士

资料来源:法政汇思成员、大律师何旳匡

翠拥华庭物业管理公司未正面回应查询,仅指所有车位已售予屋苑业主,管理服务中心提供智能卡给各业主作为停车场出入之用。(卢翊铭摄)

街客进驻屋苑车场 泊车位成“金蛋”

然而,理应清楚地契限制的物业管理公司,对街客进驻“只眼开只眼闭”;有责查明车位租用限制的地产经纪,为求促成交易,不惜误导准买家和准租客,对屋苑车位禁租街客一事只字不提

近年车位成为炙手可热的“金蛋”,发展商和投资者大批拆售图利,接货的小业主乐见街客进场竞价,借此推高租金,赚取最大回报,街客进驻绝非上述4个屋苑独有的情况。

记者根据车位出租网站的资料,找出另外8个较多招租广告的私人大型屋苑,再以街客身份向各管理处查询能否租用车位,结果除1个屋苑的管理处表明不可外,其余7个均称可以。

记者并向不同地产代理查询,获告知8个屋苑的车位均可租予街客,有经纪直指业主可借出住户证,让租客自由出入屋苑车场。

新宝城的物业管理公司回复查询时,未说明如何确保地契条款获遵守。(李泽彤摄)

地政署:4屋苑泊车位禁租街客 业权人及管理人须遵守

地政总署发言人证实,根据屋苑地契,4个屋苑的泊车位不能租予街客。署方指,业权人及其委托的管理人均有责任确保有关条款获遵守,否则属违反地契,如证实有此情况,署方会采取适当行动,包括向业权人发出警告信要求纠正。若限期内未作出纠正,署方会钉契。

发言人续指,业权人如要将泊车位供非地契条款所容许人士使用,需先向分区地政处申请短期豁免书或修改地契条款。不过,署方指沙田及西贡地政处在过往3年,并无收到业权人提出相关的短期豁免书或修改地契条款申请。

3屋苑管理处未正面回应

记者向曾抽查车牌的4个屋苑管理处查询如何处理违契情况。翠拥华庭和银禧花园均未正面回应,仅指所有车位已售予屋苑业主,管理服务中心提供智能卡给各业主作为停车场出入之用。

新宝城表示,管理处根据既定程序协助处理车位租务事宜,以及管控停车场车辆进出入,但未说明如何确保地契条款获遵守。

南丰广场则指,车位使用者均须申请智能卡出入停车场,而申请表格上已清楚列明使用者必须为业主或租客。

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