桂山岛填海．深度｜中央出手显港府无能 但借地建屋难解深层矛盾
《香港01》昨日（6月22日）独家报道，中央正研究在大屿山以南的珠海桂山岛填海，再参考珠海租让横琴土地予澳门发展的模式，借让香港建造大量公营房屋。继“港区国安法”之后，中央再度出手为香港“解难”，一方面折射本港经济民生的迫在眉睫，另方面更凸显特区政府的无所作为；不过，由特区向中央租借桂山岛建屋的做法，却未有直面香港的深层矛盾——一来香港并不缺地，而缺规划、缺愿景、缺有为政府，而计划并未能解开既得利益集团的束缚，反倒要把大量基层“发配边疆”；二来香港长期依赖“中环”作为“中心商业区（CBD）”的规划弊端百出，但计划却和特区政府锐意推行的“明日大屿”方向一致，无意纠正这种短视的规划思维，恐会令中心极化、职住分离、产业单一等等问题持续恶化。
事实上，租借桂山岛并非新猷。新民党早于2018年倡议港府向中央政府申请在桂山岛填海，以增加2000公顷土地供应；而民建联港区人大政协也曾藉“两会”提案中央容许香港在桂山岛填海，以打造占地至少1000公顷、可容纳最多20万个居住单位的“香港城”。“反修例”风波过后，中央明显重整治港策略，由以往的“消极回应”转向“积极主导”，甚至开始参与化解香港政治与经济民生的工作，不但操刀为香港制定“港区国安法”，以填补维护国安的漏洞，更出手为香港增加土地供应，以解决迫在眉睫的房屋问题。这一方面折射香港问题的水深火热，另方面也反映历届特区政府的庸碌无为，根本未能做好“港人治港”。不过，中央立意虽好，但由特区向中央租借桂山岛建屋的做法，却未有直面香港的深层结构矛盾。
问题一：香港不缺地，缺规划、缺愿景、缺有为政府！
早在2005年12月，时任总理温家宝已经向时任特首曾荫权提出，香港需要解决“深层次矛盾”；然而，时至今日，若问及特区政府何谓“深层次矛盾”，当局恐怕仍然说不出个所以然来。
《香港01》由2015年创办至今，早已不厌其烦地指出，香港社会问题的深层次结构性病根，源于特区政府继承港英时代的“官商共治格局”，过度迷信自由放任经济，导致资源倾斜财团、忽视弱势需要、加剧贫富差距；同时，由于施政团队缺乏对社会问题的透彻认识和改革能力，执政班子又未能去除殖民政府遗留的僵化官僚体制和消极治港思维，长期无法与时并进地建立一套符合香港特色资本主义的治理方针，自然也无法积极有为地推行产业政策、促进结构转型、缔造上流机会，更遑论要藉良好治理建立国家认同，达致民心回归。
民生焦虑不断叠加，每当遇上政治药引，总是一发不可收拾，“反修例”风波便是既经典又可悲的例子。在诸多亟待解决的问题当中，住屋困局无意是最突出、最迫切、最为人诟病的，因为在拥有80万个公共出租房屋、40万个资助房屋、以及160万个私人住宅的香港，竟然无法将这280万个单位合理分配给全港260万个家庭，导致20万人要蜗居㓥房，还有25万户正在苦候公屋，而近半有幸购入自置居所的家庭，平均要承受高达70%的按揭供款比率。
为何会出现“有人无屋住，有屋无人住”的荒谬现象？大部份和既得利益集团关系密切的政党，都会用“土地不足”这粗浅理由来掩盖“分配失衡”的真相。
然而，翻查规划署数据便可见，拥有1106平方公里土地的香港，只发展了约24%的土地，而当中只有7%属住宅用地；更可怜的是，在仅有的78平方公里住宅用地里面，只有17平方公里是公营房屋，另有26平方公里是私人住宅，但有35平方公里是乡郊居所，供70万名原居民及相关利益者享有。
也就是说，小部分的人，享有大部份土地，而大部份的人，在为小部分土地“卖命”，因为港府多年来深陷“房屋就是商品”的迷思，强调房屋的“交换价值”多于“使用价值”，长期把“安居”和“致富”混为一谈，并以“置业”主导房屋政策、鼓吹市民自置物业，变相令以地产为首的财团不断坐大、不断操控土地发展、不断剥削小市民，而特区政府却坐享其成——以2017/2018年度的政府收入为例，当中关于卖地、补地价及印花税等与地产相关的收入，已经占去政府总收入的四成。
至于俗称“棕地”的货舱和露天贮物场地，竟也占去17平方公里，而有五分之一已被各大发展商囤积在手的农地，也有50平方公里——试想像，如果这些荒废的棕地和农地（合共6700公顷），就算只用1/4来兴建公营房屋，按低密度地积比率3.6倍及每个单位1000平方呎推算，就已经可以提供30多万个单位。
对比土地面积比香港少近四成的新加坡，不但已经开发58%的土地资源，当中更有14%用作兴建房屋，包括101万个租屋单位和37万个私人住宅单位，把公私比例维持在7：3，令新加坡人人住大屋，而住屋开支又不会太高昂。难怪连新加坡“规划之父”刘太格2018年接受《香港01》专访时也慨叹，相较新加坡而言，香港根本不缺地，而缺规划、缺有为政府——以收地为例，新加坡高峰时期曾经规划了28个高尔夫球场，目前至少有12个已经被政府征用，预计剩下三分之一的地契到期后，将会收回作住宅及商业用途；反观香港，社会对收回占地172公顷的粉岭高球场呼声甚高，但当局却只敢收回32公顷。
房屋问题如是，产业发展也如此，特区政府向来无法摆脱既得利益集团的羁绊。因此，《香港01》过去不断提倡，港府可以从财政储备或未来发展基金当中拨出2000亿元，成立“专款专用”的土地基金，例如引用《收回土地条例》征收发展商农地、取消丁权释放丁地、研究开发棕地，就能重夺香港土地发展的主导权，根本无需向中央借地。
问题二：规划依赖“中环中心”弊端百出，职住分离、产业单一无从解决！
桂山岛位置偏远，若在当地兴建大量公营房屋，难免令人有感是将基层“发配边疆”，但有份“硬销”的政党却认为，它已相当靠近香港的中环及尖沙咀等中心商业区（CBD），估计只需40分钟的船程就可到达，相当“方便”居民往来。然而，无论是桂山岛填海，还是特首林郑月娥锐意发展的“明日大屿”填海计划，仍然沿用以“中环”为CBD的规划思维，却无视这个传统CBD已经非常饱和的严重问题。
城市规划的目的之一，在于通过对城市不同区域的功能，作出最适切的布局，来帮助城市解决发展问题，为人们缔造宜居生活。然而，香港却长期深陷发展困局，其经济产业结构单一的原因，正是源于当局过度依赖盘踞中环CBD的金融服务行业，导致其就业地点集中、职业技能有限；尽管港府自2009年起扬言要发展新兴产业、促进经济转型，但多年来苦无寸进，不但没有为六大产业制定产业政策、拨出发展用地，而且不敢大胆扭转城市发展布局，在新界北设立全新CBD，以解决当下的中心极化和职住分离两大问题。
例如，根据《香港2030+》，非都会区与都会区的居住人口比率为41.2%和58.8%，但两区职位分布比率却是23%和76.2%，可见居所与职位地点分布失衡的问题严峻，衍生交通走廊拥挤、延长市民通勤时间、减少与家人团聚、生产力下降等等。然而，盘踞中环核心的金融及服务业，却继续掏空实体经济、造就高昂租金，令香港难以转型。
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