【中美贸易战】楼价高位企稳　港人仍难脱离“楼奴”枷锁

中美贸易战阴霾下，二手楼价指数连续两周盘踞于历史高位。中原城市领先指数（CCL）上两周分别创下了历史最高和历史次高的数字。高处不胜寒，有意见认为香港楼市已出现泡沫，担心中美贸易战或会令港楼大挫，但考虑到楼市基本面仍然稳固，香港楼市大跌的机会未必好大。

差饷物业估价署上月公布的数据显示，4月楼价指数与去年7月的历史高位只相差1%。反映二手楼价的CCL上月底报189.42点，更是历史新高，至上周报188.95点，虽略有回软，仍是历史次高。翻查历史数据，CCL于1997年7月时仅为100点，2003年沙士（SARS）期间更只有31点，即现时楼价已较1997年楼市狂潮时高出80%。

《彭博》上月底引述美国哈佛大学经济学教授Carmen Reinhart表示，中美贸易战、不确定的货币政策前景和中国经济放缓，可能令全球经济面临巨大威胁，香港楼市令她想起爱尔兰、西班牙及冰岛当年爆发危机前的状况。

中美贸战左右短期楼市走势

综合本地楼市专家意见，中美贸易战会左右短期楼市走势，但料难令港楼转势回落。香港置业行政总裁李志成表示，4月份中美贸易谈判气氛良好，且受惠美国暂停加息和新盘推出速度加快，一二手楼市出现明显升浪，但随着中美贸易战升温，经济不明朗因素增加，市场投资气氛明显转弱，相信本月楼市更有机会出现高位整固。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮称，现时市场反应未见太悲观，业主叫价仍然相对硬净，减价只是个别例子，相信贸易战问题未足以令楼价转势，只会令升幅放缓。

供楼负担比率未达警戒线

从多项基本因素来看，香港楼价出现大调整的空间有限。财政司司长陈茂波上周出席立法会财经事务委员会时就指，楼价已连升4个月，较去年12月反弹约9%，首季置业供款占市民收入比重高达69%，“大幅超出市民负担能力”。

市民收入近七成用来供楼看似很高，但却是香港人习以为常，且目前的供楼负担比率，更明显不及1997年高达103%的水平。单就这数字看来，供楼负担偏高充其量只会为楼价升势带来一点阻力，离触发楼市大调整的警戒线还有好一段距离。

另一影响楼市抗跌力的因素是用家和炒家的比例，因为跌市时，用家倾向继续持有物业，手上持有多个单位的投资者则会较倾向放盘止蚀，先行套现。港府过往先后引入额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和双倍印花税（DSD），确实令短炒有所减少，税务局资料显示，短期转售﹙包括确认人交易及24个月内转售﹚方面，成交宗数由开征SSD前的平均每月2,661宗，大跌至今年首4个月平均每月58宗的低水平。以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案于今年首4个月亦处于平均每月44宗的低水平，只占总成交的0.7%。楼市中的短炒投资者比例减，某程度反映香港楼市刚性需求很大，自然更抗跌。

美国或再度步入减息周期

港楼迟迟未见大调整，而美国联邦储备局的货币政策已经180度大转弯，不但停止加息，更愈来愈大机会减息。联储局主席鲍威尔（Jerome Powell）、副主席克拉里达（Richard Clarida）和理事布雷纳德（Lael Brainard）上周分别表示会有适当行动应对贸易紧张形势以维持经济扩张之后，利率期货市场显示，市场预期联储局于7月或之前减息机率高达七成，预期9月或之前减息机率更高达95%。

美国若减息和停止缩表，即意味量化宽松货币（QE）政策重临。全球热钱泛滥对香港楼市绝对是利好因素。量宽世代重临也代表各国货币购买力的下降，手上有闲钱的市民，若不希望手上现金白白贬值，恐怕只会加入投资股市楼市的行列，会进一步推升楼市的投资需求和楼价。

上文节录自《香港01》周报（2019年6月10日），《毋惧中美贸易战　楼价高位企稳　港人仍难脱离“楼奴”枷锁》。

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