租客大控诉｜租约包3个月维修　厨房家电全坏谁负责？租屋3大须知

好业主和好租客同样难求，近日有租客在Facebook群组《香港租楼／买楼讨论区》发文，表示自己遇上无良业主！事主在交锁匙当日发现，不少厨房电器均有损坏情况，向业主反映后曾进行交涉，惟入住一年仍然有问题出现，业主更在未经事主同意下，让维修师傅闯入事主住宅范围，让事主非常愤怒，更尝试报警但无果，直言现行租务条例对租户毫无保障。

收楼当日抽油烟机、微波炉、抽气扇、热水炉均故障

事主在去年6月透过地产代理租住单位，租约上列明业主会承包头3个月的电器维修，地产代理则表示交收前会检查清楚。不过，事主收锁匙当日，发现抽油烟机、微波炉、抽气扇、热水炉、冷气等均无法正常使用，事主当时有向地产代理查询维修事宜，最后由业主秘书进行交涉。（按图看双方对话内容👇👇👇）

入住近一年冷气一坏再坏　业主：合约讲明3个月后唔包

直到今年4月，事主发现冷气再次失灵，业主秘书告知将在两个星期后更换冷气，不过至5月底仍未有人上门进行更换。直到6月初，其家人通知事主有声称冷气维修师傅擅闯花园，拍门要求进入单位进行冷气维修，指师傅当自己家般“自出自入”。事主其后向业主秘书查询，获回复指“业主而家话唔换，因（为）佢话合约讲明3个月后唔包”，并没有交代其装修师傅私闯单位之事宜，而地产代理亦表明不会再作跟进。（按图看双方对话内容👇👇👇）

事主怀疑地产代理与业主串谋诈骗，明知单位电器有损坏而不作维修，以欺诈手段令事主签租单位，一直懒理维修事宜，有预谋逼事主“顶唔顺”而自费维修。事主其后曾求助警方、差饷物业估价署、地产代理监管局亦无果，令事主慨叹现行的租务条例难以保障租客。

网民批评事主不尽责　不能依赖经纪

事主发文后，有不少网民质疑“点解你唔签合约前验晒所有电器先？有问题要即时处理，唔系靠经纪交收就算”、“收咗锁匙，签好约，就代表你已验收及同意合约条款”、“全屋电器只包三个月都鬼鬼地”“如果合约写明3个月，咁真系无得要求佢整”，而事主则回复指“我白痴左（咗）啰”。

业主未经同意不准入屋　一情况例外

业主与租客同样受租务条例保障。一般而言，业主须负责外部及结构性的维修，租客则负责内部及非结构性的部分，但不包括因时间或自然损耗的损坏。租约条款会要求租户有一定程度的维修和保养责任，而业主亦须履行外部及结构性维修的责任。

在《普通法》下，租客租用物业后，便享有“独自占有权”和“宁静享用权”。因此在出租物业后，业主就算要入屋，亦要得到租客同意。如业主在未经租户同意下进入单位，有机会违反隐含契诺。

不过，《业主与租客(综合)条例》亦有列明，业主及他的佣工及代理人可进入处所以作出必需的修葺。惟必须在任何合理时间内，进入并视察，以确定是否需要任何必需的修葺；及将入内视察的意图以通知书送达租客后14天，即可进入作为租赁标之处所以作出必需的修葺。

租屋３大注意事项　租约内订明双方责任

１　入伙前先影相

假如单位包含家私和电器一同出租，根据地产代理监管局建议双方将连同物业出租的家私电器拍照备档，以免日后交吉时“口同鼻拗”。在正式交锁匙入伙前，租户亦宜根据清单逐项检查点算，并为住处的装修或电器状况拍照做纪录。业主亦应与租客共同验收。

２　勿擅自改动原有家电

大部分新楼盘都附送原装家私电器，或者业主的租盘包含家私电器在内，租客应避免改动原有家电或大规模装修。如租户希望更改原有设计或寥电，应先与业主商量，并在租约列明交吉时是否需要保留或换回原有配置。

３　留意保养及维修责任

一般而言，租客须负责内部及非结构性的部分。由于租客在租期有全部的权利持续占用和处理物业，故租客能够确定缺陷，并进行必要的维修工作，不能强求业主就其并不知悉或控制的损毁或问题负上责任。不过具体责任仍取决于业主及租客所协议的条款。地产代理监管局则建议，双方协议在租约内订明由哪一方负责保养和维修。