明日大屿｜团结基金倡6融资模式　“卖地花”等混合方式发展

去年发展局公布“明日大屿”造价预算高达6,240亿元，社会有声音忧虑“明日大屿”将加剧财赤问题。发展局局长黄伟纶日前指，据以往经验，大型工程如透过适当的政府和私营机构合作，政府不需要从公帑资助这些项目的兴建，他引用沙田第一城模式作例子，由发展商负责填海，再将大部分土地交回政府兴建公营房屋。
团结香港基金发表研究报告，建议当局可以考虑不同发展模式支持大型发展，除了黄伟纶提及的出售用地发展权模式外，亦可以“卖地花”，或设立专门机构负责制定相应政策。
团结香港基金副总干事兼公共政策部主管黄元山认为，香港经济面对不明朗因素时适合进行大型基建作为逆周期措施，指“明日大屿”计划具社会效益，智库就计划提出6项融资方案，希望抛砖引玉供政府考虑。

智库提出6种可行融资模式，包括“出售用地发展权”、“先卖地后交付”、“成立专门机构”、“BOT模式(建设-经营-转让)”、“发债融资”及“铁路加物业”模式。

团结香港基金研究员潘灏仪以沙田新市镇作例子，解释出售用地发展权模式。她指政府在1970年代邀请私人发展商投标参与发展沙田14区，投标价大约等于向政府缴付地价，并减去进行填海及其他相关工程的差额。发展商负责填海及兴建相应配套如道路、排水系统、学校等，工程完成后将约70%土地转交政府作公共房屋及其他基建， 而其余部分则留作发展沙田第一城。 

出售用地发展权模式的优点在于可减轻财政负担，政府无需承担建筑及相关费用，减少超支的疑虑，亦可预早获得现金收入。

另外，俗称“卖地花”的先卖地后交付模式，亦可让政府提前获得卖地所得的收入，以支付相关工程的部分费用，减轻财政压力。政府需要预先准备填海区内的规划，以划出可供私人发展商竞投的范围，预先获得卖地或海床所得的现金，工程完成再将地皮交付。案例有中环新海滨3号用地， 政府将于在2020至21年推售该地，发展商投得用地时需要配合政府的重置工作。

至于“明日大屿”计划是否足够吸引私人发展商参与，土地及房屋研究主管叶文祺指，各个地产商对于买地价格评估不同，政府卖地时亦可见不同发展商出价相差甚远。

黄元山认为，香港未来经济市场面对不明朗因素，进行大型基建是颇佳的逆周期措施；又指“明日大屿”计划具社会效益，智库就计划提出数项融资方案，希望抛砖引玉供政府考虑。