空置税可提高供应量？　学者指杯水车薪　献计提高公屋使用率

行政长官林郑月娥去年6月底公布6项房屋政策，一手空置税今天（13日）刊宪，待立法会复会后审批推出。完成程序之后，代表该6项房屋政策全数推出。
不过，香港楼价高企，空置率及其他楼市措施，能否解决市民水深火热的上车问题？

政府的空置税是向空置超过一年的一手住宅征收税款，税率为应课差饷租值的200%，约为楼价的5%。以600万元单位计算，需缴租约20多万元。

不过，香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为，措施对目前楼市影响不大。

料发展商先旧后新去存货　仅小幅减价

他指出，由于空置税是向空置超过一年的一手住宅征税，发展商会按情况调整，以先旧后新方法去旧存货，快将到一年空置限期的新楼会优先推出。

至于楼价，庄太量指出发展商可能小幅减价，有可能只会跟随税率调整5%左右，对目前已经过高的楼价影响不大。

供楼负担比率高企　楼价、租金指数爆表

香港楼价及租金高企，现时措施仍然无法令却楼市。2018年政府经济报告显示，以供20年计，2018年第二季供款与入息比率高达74%，1998至2017年平均为45%。

统计处楼价指数显示，以1999年楼价指数设为100，99.9平方米以下（即约999平方呎以下）单位，4至7月数据均徘徊400水平，5月临时数字更曾突破400，达400.2，是有统计数据以来的最高位。

统计处租金指数显示，以1999年租金指数设为100，99.9平方米以下（即约999平方呎以下）单位，6月租金指数临时数字达200.9，7月进一步上升至 201.6，是2018年8至11月之后再一次突破200水平。

去年700呎以下空置单位　不足3.5万个

此外，据政府统计处数据，2018年全港空置单位51,426个，空置率4.3%。小于40平方米（少于约400平方呎）有14,206个，空置率3.8%。40至69.9平方米（约400至699平方呎）有20,642个，空置率3.6%。

空置率最高为160平方米以上（即1,600平方呎以上）豪宅单位，空置率达12.6%，有3,433个。

而根据2019年6月30日政府数据，未来3至4年间可提供一手私人住宅单位数目，合共9.3万伙。

如将上述700平方呎以下住宅空置量34,848伙，与4年潜在供应量9.3万伙比较，假如全数推出市场，即等于4年潜在供应量的37.5%。如9.3万伙平均在4年推出，即每年推出23,250伙，上述700平方呎空置单位相等于1.5年供应量。

一手豪宅或转出租　中小单位料如常放售

市场关注发展商可以将单位转售为租，压低一手住宅因空置率而增加的供应量。不过，庄太量则未太担心。

庄太量表示，一手楼出租情况较复杂，如发展商决定转售为租，主要会发生在豪宅市场，中小型单位则会继续出售而不转为出租。以目前不稳市况来看，发展商亦会倾向出售手上持货，而不是采取过往几年“惜售”的策略。

“就算减价两成　很多市民都是买不起”

今次空置税是去年中提出6项楼市措施之一，庄太量指出，政府多项措施亦难解决香港居住问题，因目前楼价过高，就算措施能令楼价下跌两成，很多市民都是买不起。

他点出香港其中一个问题是私人市场住宅不够，其中一个解决方法是出售公营房屋，令全港住宅拥有率由50多%提升至九成。要达到如此高的拥有率，就要正在排队轮候公屋的市民都买得起，即是说出售公屋价格要低到他们能够负担。

从公屋租金入手　快公屋流转及提高使用率

市场有声音认为了多建公屋，庄太量表示，除了多起公屋，亦可以考虑在无新屋之下提高公屋上楼速度。庄太量建议从原有公屋入手，例如市民入住市区公屋10年后加双倍租金，假如选择迁往偏远公屋则不用加租，提高偏远公屋的入住率，增加公屋使用效率。