【财经评论】地产行业走出低迷　中国经济结构调整拐点提早到来？

在中国开始进行房地产调控，经济结构转型之初，有三种设想：第一种是没有顶住，楬价出现报复性反弹；第二种是在对金融进行整肃后，出现楼价暴跌；而第三种，也是最好的情况，则是楼价稳定销量开始增长，既避免了金融风险，有能带动实体产业的健康发展。目前，中国的经济结构调整正在向最好的情况发展。

根据中国国家统计局11月15日发布的2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一﹑二及三线城市新建商品住宅，和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。

今年首10个月楼价升幅较去年同期放慢

其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，升幅比上月回落0.2个百分点。北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上涨1.0%，升幅比上月回落0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上升0.5%和0.1%，升幅比上月均回落0.1个百分点。根据1月至10月的累积数据显示，中国商品房平均销售价格同比增长7.23%，较去年同期下降了近3个百分点。

然而，在这种房价增幅放缓甚至出现局部下降的情况下，中国全国商品房销售面积却没有减少，反而同比增长了0.1%；房地产开发投资增长了10.3%，较去年同期提高了1个百分点。中国的房地产行业似乎正在从最初的“抵触”与“观望”情绪中逐步走出。尤其是经历了“金融整肃”风暴，“金融地产”的大循环被打破之后，中国的房地产行业正在回归实体。

调控楼市希望引导房企回归实体

这一方面得益于中国政府“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政治承诺。中国政府宁可忍受经济增速的减缓，也没有放松对楼市的高压。在2019年屡次定向降准、降低实际利率的过程中，都没有动摇对按揭利率的控制。2019年前三季度中国政府还针对房地产行业融资环节出台了一系列收紧性政策。8月份，银保监会正式下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

从银行、信托公司，到其他金融机构，监管部门的密集的融资“限令”，在限制地产企业冲动拿地，盲目发展的同时，也在打破一些地产企业“减产保价”的观望态度，将其逼入“降价促销”以加速回笼资金，增加市场供给。

另一方面，中国政府还通过积极财政和一系列基建项目的增加投资，来引导房地产企业逐步回归实体。毕竟中国经济的结构调整，并非不需要房地产行业促进土地开发和住房建设，毕竟中国有带量的财富和债务担保依托于房地产价格的稳定。把房地产企业逼迫的“赔本大甩卖”，破产清算，对于政府、银行、甚至是拥有房屋资产的民众都难以接受。

因此，“按照金融为实体经济服务”的原则，中国政府只是在逐步剥离房地产业对“土地金融”套利的依赖，希望在政府稳定楼价的基础上，房地产业能够为了生存，在竞争中增加实际有效供给。

土地成交平均溢价率降至14%

为了实现这个目的，中国政府在一方面严格限制房地产信贷的同时，加大了政府基础设施投入和土地供给。并为了“松绑”地方政府的土地财政压力，加大了中央财政划转，并将消费税大部转归地方政府。

这一系列政策组合拳使得2019年1月至10月以来，中国全国土地市场出现了量稳价跌的局面。受监测的50个大中城市的土地成交平均溢价率继2018年下降至14%后，又再次降至8%以下。而受监测的50个大城市土地市场合计土地出让金收入却同比了17.4%，土地出让的楼面面积同比增加了近10%。

在中国经济增速放缓、各方面风险增加的情况下，土地开发的增长本身就是一个积极信号。与此相伴随的是来自房地产下游行业的触底回暖。尽管目前相关的例如，家电、装饰建材等产业还在因为产能过剩以及债务压力而难以复苏。但是，前期已经完成“去产能”﹑“去杠杆”结构性调整的钢铁、水泥、玻璃等国民经济的基础产业已经开始扩产，其工业增加值累计同比增速已经由8.7%提高到近9.9%。

随着中国结构性改革的深入，随着房地产业逐步走出“抵触”情绪，开始回归实体，中国经济正在从对房地产的“紧急刹车”中恢复过来，中国经济结构调整的“拐点”也正在加速到来。