【楼奴】大跌市是否临近　要望实这8大指标

香港楼价近日略有回落，不过价格仍然是高得惊人，究竟楼市跌势是否可以持续，令一众为居住空间苦恼的“楼奴”可以松一口气呢？
要准确预测楼市并非易事，要不然中原集团创办人施永青早前亦无须为估错市道歉。不过楼市升跌的大趋势，还是有例可循，以下这些指标都是重要参考。

１）供楼负担比率

买楼的人最担心的事之一是供不起楼，政府经济顾问欧锡熊上周便警告，今年第三季市民供楼负担比率达74%，高于44%的长期平均水平，有意置业的市民，要注意承担风险能力。现时市民供楼负担比率是1998年以来的20年新高，若银行再加P，容易令业主断供、银主盘涌现，楼价势必会受压。

２）租金回报率

买楼自住外，买楼放租的投资客也是楼市主力之一。根据差饷物业估价署数据，细单位私人住宅的租金回报率预计由2016年第三季的3%，跌到今年第三季的2.6%，其余4类中小型和大单位的租金回报率则介乎2至2.3厘。现时银行新造按揭的实际利率约为2.3至2.5厘，跟租金回报率相约。若未来实际利率再升，做按揭买楼放租的投资客随时出现负回报，届时或会考虑“长痛不如短痛”，抛售手上的投资物业。

３）新盘销售率

新盘销售情况亦是重要楼市指标之一，虽然据美联统计今年首9个月一手销售率不俗，一房单位售出率达70%、两房单位售出率为67.3%，但近日楼市转势，新盘销情转趋淡静，部份新盘要减价和推出优惠促销。评级机构穆迪本周便估计，未来12至18个月一手楼成交额将减少10至15%，随一手市场降温，二手价相信亦会进一步下挫。

４）住宅按揭量

金管局最新数字显示，今年9月份的新申请住宅按揭贷款个案较8月份环比大减55.6%至7,977宗。据中原统计，该降幅是20年来最大的单月跌幅。申请住宅按揭贷款个案数大减，意味整体楼市趋冷，不少“上车客”不急于购入单位，对楼市持观望态度，变相令楼市需求减少，价格受压。

５）住宅注册量

住宅成交注册量跟按揭量一样，是反映市场承接力的的重要数据，若持续承接力不足，楼价自然作出调整。据土地注册处资料，10月份整体二手注册量仅约1950宗，环比跌15.2%，是自16年2月以来的31个月新低。其中十大屋苑注册量只录得114宗，较9月份跌26.5%。

６）劈价挞订增

买家入市审慎，楼市承接力不足，二手市场减价盘涌现，例如本周便有龙门居3房单位不足3星期卖平62万元成交，黄埔花园亦有大的两房单位劲减110万元沽货，早前亦有九龙湾德福花园两房单位要大割价28%（190万元）成交。劈价盘出现外，彭博亦报道，上月出现一单豪宅挞订，位于薄扶林道的Pokfulam Peak有买家放弃交易，挞订高达5,420万元。若劈价挞订情况持续，业主信心无可避免受影响，令更多单位进一步减价出售。

７）代理行料掀裁员潮

春江水暖鸭先知，楼市是旺是淡、有否转势，身在第一线的经纪们往往最清楚。这所以近日多家地产经纪行传出要裁员，便备受市场关注。美联表示已向业绩最差的100名员工发出警告信，其中业绩最差的员工要离职，部份业绩欠佳的则要自行申请放无薪假。中原集团主席兼总裁施永青则称未有需要大规模裁员，但若中美摩擦持续，有机会缩减规模，削减数量则视乎前线业绩而定。

８）香港家庭债务占本地生产总值（GDP）比率

据金管局最新数字，香港家庭负债占GDP的比率由2017年底的70.3%升至今年6月底的71.2%，更是远高于2008年时约50%的水平。国际清算银行去年曾点名指，香港近10年债务明显急升，债务占收入比率达警戒水平，有机会出现银行体系风险，若经济不稳的震荡影响金融稳定，楼市随跌会大跌。