内地楼价高企　外国学者直指官方做法无助处理泡沫　更令问题加剧

内地一个接一个城市推出楼市措施，限制炒卖，但楼价高企背后的杠杆风险，一直是中国经济的计时炸弹，并未安全拆除。有北京教书的外国学者直言，中国政府无法处理楼市泡沫。

房地产相关行业　占GDP达30%

北京大学汇丰商学院副教授Christopher Balding在彭博撰文，分析中国楼市的问题。他指出，作为中国经济的动要引擎，房地产及相关行业影响国内生产总值（GDP）达30%，因此，保持楼价上涨其实是中国的首要任务。

人民买不起楼　鼓励租赁市场做法错误

然而，楼市过热、楼价过高，最终会带来重大经济风险。从2015年6月至2017年底，中国100大城市楼价指数上升了31%，高过美国住宅价格中位数38%，但美国人平均收入却是中国人的7倍，因此有不少中国人抱怨买不起楼。

为了暂时满足这些人的住屋需要，政府鼓励发展商拨出一些物业，向市场提供租住房屋。提供租住房屋的发展商，可以得到金融机构财政支持。但Christopher Balding认为，这是错误的处理方法。

租金回报率极低　发展商做一单蚀一单

原来内地楼市回报极低，北京、上海等大城市的的租金回报率仅1.5%，显然没有合理回报。但同时，这些发展商发债息率高达7至8厘，资产负债比率高达380%，要他们将资源投入租赁市场，不单无法抵销借贷成本，更要“做一单蚀一单”，令公司债务恶化。

中国特别的租赁方式，更令发展商处于危险境地。原来，内地租客通常会一笔过支付数年租金，举例如果有人预计租用5年，可以向银行申请贷款，一笔过向发展商支付租金，再分10年向银行还款。

但这样做，发展商虽然可以得到一笔款项，补充短期流动性，但只足以将债务延迟，与出售物业套现还债不能相比。

债台高筑　内地楼价只许升不许跌

目前主要为按揭的家庭贷款占整体金融机构资产22%，再加上房地产企业负债，如果楼市下滑将影响金融稳定，因此内地其实只许楼价升，不许楼价跌。

今年首5个月，住宅房地产投资增长14%，项目发展贷款则上升21%，而银行按揭贷款增长高达20%，很显然，银行业继续在“吹泡泡”制造泡沫。

唯有减缓房地产贷款　才能真正除泡沫

要令地产泡沫收缩，最直接的方法是银行减缓贷款，当中包括提高首付比例。这是很重要的一步，Christopher Balding指出如果流入地产的贷款没有显著放缓，任何其他修补措施都没有大作用。

然而正如前面所说，政府正过速房地产贷款，让发展商投入租赁市场，同时鼓励银行和发展商补贴租户，令市场“消泡”行动一再推迟。这样的话，发展商债务负担会恶化，消费者又要承受更长还款期，新楼依旧难以负担。