楼市回顾｜业主噩梦！2023十大蚀让之最　竟然有单位蚀超过1亿？

香港人向来钟意买砖头，买楼在许多人眼中一直是稳定、高回报的优质投资。惟近年社会环境转变，息口高企、移民潮、全球经济转差等不利因素浮现，楼价大幅受挫。根据最新差估署10月私楼售价指数报321.4点，是2017年3月以来最低，反映楼价已经重回6年半前的水平。不少业主手上的持货惨变“负资产”，只能蚀卖回血。

《香港01》翻查截至本年12月，所有有记录在案的二手蚀让成交，统计出2023年蚀得最“甘”的10宗个案。当中西营盘纳米盘瑧蓺1伙开放式单位成为本年蚀幅“冠军”，蚀幅高达52%，楼价蒸发超过一半。而最大蚀让金额则为亚洲楼王MOUNT NICHOLSON 1伙分层大宅，转手帐面蚀让超过1亿元！

西营盘瑧蓺5年楼价蒸发52.2%

资料显示，2023年最高蚀幅单位为西营盘瑧蓺极高层单位，实用面积221平方呎，采开放式间隔。据悉，该单位为银主盘，位处凤凰楼层，景观相当开扬，享部分维港海景及西环一带城市景。单位于8月时开价410万元拍卖，最终以490万元成交。较原业主于2018年11月买入价1,025万元，大幅贬值535万元或52.2%。

值得留意的是，瑧蓺该屋苑于11月再次录得一宗大幅蚀让成交。单位为高层E室，实用面积221平方呎，属于开放式间隔。最终单位以400万元成交，折合呎价18,100元，该成交造价创屋苑落成以来的新低。而原业主于2018年以678.8万元一手购入该单位，持货5年帐面蚀让278.8万元离场，期内大幅贬值41%。此个案亦于本年蚀幅统计中排名第八高。

红山半岛洋房成“双料”亚军

其次为“僭建之岛”南区大潭豪宅红山半岛，自被揭发僭建丑闻以来，其屋苑一幢松柏径双号洋房屡屡劈价求售。该洋房实用面积3,142平方呎、连花园834平方呎及天台1,315平方呎，采四房间隔。最终于9月成功“甩身”，以6,000万元成交，呎价约19,096元。原业主料为“新香港人”，早于2017年6月份以约1.115亿元向发展商一手购入洋房，当时成交呎价约3.55万元。即该成交帐面贬值约46%或约5,154万元。

该洋房不但为本年蚀幅次高的个案，同样亦为蚀让金额次高。

“亚洲楼王”5年惨蚀1.39亿　或为相关人士接手

而荣获本年蚀让金额最高的成交为有“亚洲楼王”之称的山顶超级豪宅Mount Nicholson，于2月录得一宗内地客蚀让个案。该单位为MOUNT NICHOLSON D座中层分层户，实用面积4,596平方呎，采四房四套设计，最终以3.9亿元登记沽出，成交呎价约84,856元。

原业主为一名李姓人士，英文名字为国语拼音，料为内地客，在2018年10月以5.1999亿元一手购入单位，及后在2021年再以900万元增购一个车位，即当时总买入价为5.2899亿元。以最新成交价3.9亿元计算，帐面惨蚀1.39亿元！不过有市场消息指，此宗成交有机会为业主相关人士所接手。

何文田皓畋历年最蚀3800万

至于蚀让金额排名第三的个案则属何文田半新盘皓畋，该屋苑近年已屡录蚀让，当中1伙极高层特色户于9月市传以约5,000万元沽出，较2018年买入价8,800万元，大幅贬值43%或3,800万元。无论蚀让金额或幅度，均为皓畋蚀得最“甘”的个案。

该单位为皓畋7座极高层户，实用1,477平方呎，附设平台花园767平方呎。市传该单位近日以“蚀让价”推出放盘，叫价5,500万元，最新以约5,000万元沽出，即成交呎价约33,852元。同时单位蚀让43%亦于蚀幅统计中排名第五。

学者张圣典：需求疲弱导致楼价下跌

香港大学房地产及建设系副教授张圣典分析，导致楼价下跌最主要的原因是需求疲弱。首先利息趋高，令用家借贷成本增加，减慢入市步伐，投资者方面亦因为辣招税的原因觉得买楼“不划算”而保持观望。加上整体经济环境差、移民潮的出现等一篮子因素都削弱了需求，令楼价缺乏支撑。

纳米盘蚀让风险大

楼价的回落，迅速波及一大片业主。金管局数据显示，本港第3季末负资产住宅按揭贷款宗数增至11,123宗，按季急升2.3倍，创今年以来单季新高。涉及金额593亿元，按季升2.4倍。张圣典认为，因为上届政府下调了最低按揭成数，不少买家只需付1至2成首付即可入市，变相只要楼市波幅超过20%就会构成负资产。而最首当其冲的就是面积较细或是于2017年、2018年高峰期买入的单位。不过张圣典指，金管局最新向银行发出指引，只要业主有按时还款就不会作出Call Loan动作，市民无需太过担心。

他个人认为楼市与其他投资市场一样有高有低，长远而言会重拾升轨。对于政府早前的减辣措施，他直言对市场的力度较细，政府只有促进整体经济，让市民对前景恢复信心，才能稳固楼市。