林一鸣：来港买楼内地人不多　拆解楼市“小阳春”背后原因

中港两地全面通关，本港楼市气氛亦开始恢复，资深投资者林一鸣今（15日）出席华发实业投资讲座时表示，本港楼市今年料有5%至10%升幅，并预计美国未来将会再加 一至两次息，料各加0.25厘，但港银未必会跟随。

林一鸣︰最困难时期已过　惟估楼价不会大升

林一鸣表示，香港与内地通关，本港楼市气氛转好，但仍需要时间恢复，预期今年楼市将会有5％至10%升幅，明年再升5%，以填补楼市去年的跌幅，他形容，“本港楼市最困难嘅时期已经过去，但系楼价唔会一次升几倍。”

他续指，通关后从内地来港买楼的人次不多，并解释本港楼市气氛转好的主因，在于本地买家基于通关、美国加息见顶等利好因素下，担心楼价再度上升，才选择现时“上车”，增加市场需求，变相令楼市出现小阳春。

料美国将再加息1至2次　港银不会跟随

过去一年美国通胀高企，息口“一加再加”，林一鸣预期，美国将会再加息一至两次，分别0.25厘，但认为香港的最优惠利率，不会跟随美国加息的步伐再上调。他指，美国通胀并不是加息的最主要考虑因素，美国总统大选才是关键。

他指，共和党为了获得来年议会的控制权，可能会以减息作为其大选的“子弹”，刺激经济及股市，以争取民望。所以，他预期美国今年内将再次加息两次，并横行至本年底，美国可能在明年初或中期才开始减息。

睇淡商厦市场　料租金今年再跌一成

住宅以外，林一鸣相对看淡商厦市场，认为商厦租金今年会再跌多一成，皆因甲厦空置率现时高达15%，预期未来会进一步增至18%，他解释，外资的流出，本地商家对于主要商业区的需求减少，外资购买力回复需时，除非政府再次引入外资方能减缓租金下跌趋势。

内地楼市正面临“国进民退”

内地楼市方面，林一鸣认为，内地整体楼价于去年已回落约一成，估计部分一线城市如北京、上海、深圳等楼价将“止跌回升”，但二线城市缺乏政府支援，楼价可能出现下跌。另外，他指，内地楼市正面临“国进民退”的现象，民企手持大量“烂尾楼”，面对违约风险，融资情况恶劣，民众对民企缺乏信心，内地买家现时普遍“宁愿买贵啲，都要买国企现楼。”林一鸣认为，现时民企背景的内地产商不值得投资。