美联黄建业：八大因素重击楼市　年关难过　复常且看“四盏绿灯”

2022年即将完结，美联集团（1200）主席黄建业在回顾时指出，地产代理行业正饱受“四高、四低”8大负面因素夹击，直言本港楼市繁荣期透支购买力，楼市复常须“四盏绿灯”全开。黄建业又预料，料明年楼市续波动，如复常全年楼价或升约5%，成交谷底反弹。

黄建业指出，2022年的代理行业正饱受“四高四低”的因素夹击，分别是疫情高峰、息口高企、移民高峰、租金高昂等“四高”负面因素，至于利淡的“四低”分别是成交低、金额低、新盘低、楼价低。

黄建业预期，楼市正处于“寻底期”，有待站稳阵脚找寻回升“支持点”，楼市复常料需时，主要原因是通关太迟。他又指，楼市早于2021年反弹时“透支繁荣期”的购买力，单靠“内需”难以长期支持高楼价及高成交，加上近期出现的高价商业物业以低价成交，以及启德地王以“时光倒流价”批出，都反映本港楼市及代理行业皆未摆脱最坏时刻。

他预告，农历新年是传统楼市淡季，料“年关难过”，明年1月代理行业的失业潮及吉舖将迈向高峰，甚或继续拖累其他地产相关行业，负资产上升甚至拖慢经济复常。

黄建业相信，明年初本港楼市交投料持续波动，农历年后或会因购买力累积及新盘加快推售而出现“小阳春”。楼价将先“寻底横行”，待站稳并找到有力的“支持点”后，才有机会慢慢重拾升轨。如楼市价量要彻底复常，须亮起“四盏绿灯”，刺激资金回流买砖头。

楼市价量复常还看四盏绿灯

该“四盏绿灯”包括中港全面通关、经济复苏、市民恢复前景信心、息口见顶。黄建业表示，首季极可能是本港楼市的转捩点。四盏“绿灯”之中，中港通关已近，整体利好香港，但是对楼市的长远影响，还看全面通关对提振经济的作用。

黄建业呼吁政府重新开放投资移民，并缩减取得永久居民身份证的年期，由原来7年减至3年，又或提出更多税务或居留优惠。楼市方面，撤辣刻不容缓，政府坚持楼价跌幅轻微绝非事实，应以更具前瞻性的眼光及数据领导市场，建议大力催谷经济，立即减辣甚至撤辣，以助经济加速复常。

他的具体建议包括放宽按揭措施，2,000万元以下物业可借9成；调高至500万元或以下物业只需付100元印花税，帮助更多上车人士；将15%的新住宅印花税（New Residential Stamp Duty）税率回复至双倍印花税DSD，为市民换楼开方便之门。

黄建业预期，如明年四盏“绿灯”齐亮，楼市价量将回升。惟因为冰封过久，相信短期反弹力度有限，暂时难复往昔繁荣期。估计全年楼价或升5%；成交方面，预计明年一手成交将同比急升约7成半至1.6万宗水平；同时带动二手成交同比升约3成半，有望达至5万宗的水平，升幅看似显著，主要是基于“低基数效应”，相信短期内交投未复苏至高峰。