施永青：二手物业市场调整速度比一手市场快

中原集团创办人施永青今日（28日）以“楼宇二手市场的调整来得比一手市场快”为题撰文，指原本预期一手市场会比二手市场更快出现调整，原因是一手价格由发展商主导，发展商是生意人，应对市场的逆转有更敏锐的触觉，而且发展商多是上市公司，每年要交业绩。反观香港的小业主，超过六成已还清按揭，没有非卖不可的压力，故他原本预期小业主会更倾向守住价位，不肯大幅减价。

不过，施永青近日发现情况有变，他指，当楼价跌到发展商的蚀赚边缘时，发展商的订价就遇到心理关口。做老板的，没有人愿意做蚀本生意，所以价格调整到某个位置就坚持不愿再减了。然而，小业主的物业大都是早年买入的，价位很低，赚钱的仍占多数、占比高达88%，减价对他们来说只是赚多赚少的问题，故进一步减价的心理压力相对不大。

他续指，近期的卖楼人士不少是因移民而卖楼的，打算一了百了，减价比较“爽手”。加上港元与美元挂钩，现时在港卖楼、收取港元再到外地买楼，可能比以前更“着数”。

施永青认为，在上述情况下，近期二手市场的价格调整来得很急，个别已从高峰期回落超过三成。他举例如沙田第一城高峰期造价要近2万元一呎，最近有面积327平方呎的细单位，成交跌至350万元，平均呎价仅过1万元，跌了接近一半。

他补充指，当市场出现愈来愈多的大跌幅的例子后，准买家在还价的时候亦一定飞擒大咬。过去一般只还低业主叫价3至5个巴仙，现在他们在还价时，大都一开始试还低一成半、两成，希望遇到心态弱的业主为求及早脱手，明知还价偏低一样会接受。

他续指，现在市场上的准买家大都是实际用家，他们宁选买二手市场的现楼，也不拣一手市场的楼花。这导致近期发展商开盘都销情一般。发展商若想扭转这个局面，必须调整他们的定价策略，要么等入伙后才卖楼，要么就得放弃期货的溢价，改以一个比一手市场更低的折让才吸引。