施政报告｜一文看清楼市政策　减海外专才辣税、重启私人参建居屋

【施政报告2022／施政报告／李家超】特首李家超今（19日）发表其上任以来首份《施政报告》，涉及不少土地及房屋政策。当中，包括放宽楼市“辣招”，宽免合资格人才在居港七年后可获退回在港置业的印花税，与香港永久居民首置人士看齐，即日生效；另推出全新“私人发展商参与兴建资助房屋先导计划”，下财年起分批推出三幅土地，让发展商投标兴建资助出售单位；建议放宽申请强拍门槛，楼龄达50年或以上但少于70年的私人楼宇门槛由八成业权降至七成，楼龄达70年或以上则降至六成；以及拟在将军澳137区堆填区建5万伙住宅等。

【12：42】落实“基建先行，创造容量”的竞选政纲，提六项重点运输基建，“北都公路” — 打通新界北的东西脉络，由西边的天水围途经新田连接东边的古洞北；“沙田绕道” — 开通一条新南北干道连接大埔及西九龙，纾缓吐露港公路的交通压力；“将军澳─油塘隧道” — 兴建将军澳第三条公路隧道，配合将军澳第137区的未来发展，加强对外连接；

另有“港深西部铁路” — 连接洪水桥和前海，便利港深往来，促进香港与大湾区融合发展、互联互通；“中铁线” — 兴建第12条铁路线，由元朗锦田途经葵涌连接九龙塘，纾缓屯马线的载运压力；及“将军澳线南延线” — 把将军澳线向南延伸至将军澳第137区，优化该区的交通配套。

【12：38】交椅洲人工岛将有三大规划目标：包括创建第三个核心商业区，进一步巩固香港国际金融中心地位，核心商业区外亦会预留土地发展新兴产业，为青年人提供多元机会；绿色宜居方面，参考《香港2030+》的建议，增加公私营住宅单位平均面积一至两成作为土地规划指标，以及将休憩设施及社区设施土地与人口比例分别增至每人不少于3.5平方米，改善居住和生活空间；及前瞻创新，全面采用智慧、环保及具抗御力城市策略，在城市设计、基建系统、市民出行三方面制订措施，减低日常能源需求，并利用绿色能源和先进厨余处理技术，减低碳排放量。

另会在今年内就人工岛填海范围、土地用途、交通基建网络及财务安排作出建议。目标是明年开展环评程序，填海工程在2025年上马。

【12：34】为压缩造地精简法定程序 — 简化规划、环境影响评估（环评）、收地、基建各项程序，今年提交条例草案修订《城市规划条例》、《收回土地条例》、《前滨及海床（填海工程）条例》、《道路（工程、使用及补偿）条例》及《铁路条例》，以及修订《环境影响评估条例》的附表等。

非大规模项目“生地”变可建屋“熟地”的时间将由最少6年减至4年，大规模项目由13年大幅减至7年，当中环评程序会压缩至18至24个月。明年将开放环境基线资料，提升环评效率；另进一步精简行政程序 — 就重点课题展开研究，包括停车场楼面宽免安排、湿地缓冲区发展审批指引、自行核证和独立审查安排，以及树木移除和补种程序，明年年中陆续提出具体建议。

加快审批建筑图则，由屋宇署会成立“专责审批组”，以“促进者”思维加快审批大型私人住宅项目的一般建筑图则申请，目标是约八成图则可于首次或第二次呈交申请时获得批准；另会就业界应用“建筑信息模拟技术”（BIM）制作建筑图则并呈交部门审批订立路线图，于2024年第一季推出应用软件，以便业界将查核有关图则的楼面面积是否符合要求自动化。

扩展标准化补地价安排 — 恒常化工厦重建的标准金额补地价安排，并由目前只适用于工厦重建和新发展区的原址换地申请，扩展至新发展区以外的新界农地，缩短流程，明年年中前提出具体方案。

为加快业权统一以利老旧市区重建 — 建议放宽申请强拍门槛，楼龄达50年或以上但少于70年的私人楼宇门槛由八成业权降至七成，楼龄达70年或以上则降至六成。位于非工业地带的工厦，如楼龄达30年或以上，门槛降至七成业权；另放宽相连地段强拍申请要求、精简强拍法律程序，以及透过专责办事处为受影响小业主提供更多支援。今年内就方案咨询立法会和持份者。

另精简地契续期安排 — 2025年起陆续有不少地契到期，政府明年会提交条例草案，以一致方式定期为到期地契续期，免却个别业权人逐一签立续期的繁复手续和缴付昂贵费用，大幅减少续契时间。

【12：30】为主导土地供应，政府会物色更多土地以照顾需求并增加土地储备，包括通过新一轮“绿化地带”研究和《农业优先区顾问研究》释放的可发展土地。全港约有16,000公顷“绿化地带”，超过一半已知有明显发展限制，例如坡度较斜、具生态敏感性等。余下8,000公顷中，1,200公顷已被纳入发展计划。新一轮研究再识别约255公顷有发展房屋潜力的“绿化地带”，可提供70,000个单位，并会在2024年或之前改划第一批土地。规划署明年会完成检视余下所有“绿化地带”的发展潜力。

着力发展棕地，新界现有1,600公顷棕地当中，超过一半会陆续转化成房屋和其他用途。以古洞北╱粉岭北新发展区为例，两年前开始清理的棕地，今年完成平整并交予房委会兴建公营房屋。在加快收回棕地进行发展的同时，政府会适切照顾包括寮屋住户、棕地作业者等受影响人士的需要，包括明年起在元朗和洪水桥推出土地兴建多层工厦，并于地契条款要求拨出若干楼面面积以低于市场租金租予受影响的棕地作业者。

此外，当局会于今年提出将军澳第137区的发展计划，预计可提供50,000个房屋单位，最早2030年入伙。

【12：29】根据《长远房屋策略》最新推算，未来十年私营房屋需求为129,000个单位。以此为基本目标，未来五年准备好可兴建不少于72,000个私营房屋单位的土地，通过卖地及铁路物业发展推出市场，再加上市区重建局及其他私人发展项目，整体供应将多于估算需求。

构建置业阶梯方面，政府除了稳定私营房屋供应外，亦会透过提供“居者有其屋计划”、“绿表置居计划”和“港人首次置业”（首置）等资助出售房屋，实现市民置业愿望。

【12：27】使用“组装合成”提速 — 建议房委会规定所有在第一个五年期新落成的公营房屋项目采用“装配式设计”，并在合适项目采用“组装合成”；至第二个五年期，不少于一半项目采用“组装合成”。房协亦会在更多公营房屋项目采用“组装合成”。

提升公私营协作 — 推出全新“私人发展商参与兴建资助房屋先导计划”，在下个财政年度起分批推出三幅土地，让发展商投标兴建资助出售单位，以指定市价折扣率售予合资格人士。先导计划亦鼓励发展商申请改划其拥有的私人土地兴建资助出售单位。

采用“设计及建造”模式加快建屋 — 建议房委会第二个五年期至少一半单位采用“设计及建造”合约模式兴建以提速、提效、提质。至于“提质”方面，房屋局局长会主持专责小组，为新公营房屋项目制订“幸福设计”指引，建议房委会挑选五条现有公屋屋邨作为先导计划，在五年内分阶段研究和落实进一步改善措施，缔造更有“幸福感”的居住环境。

【12：23】与房委会、房协紧密合作，全力推高首五年供应量，缩短公屋轮候时间，推出全新“简约公屋” — 利用短期内未有发展计划的政府和私人土地，以标准简约设计和“组装合成”快速建成“简约公屋”，在五年内兴建约30,000个单位，增加约四分之一公营房屋供应。

而轮候传统公屋三年或以上人士可申请入住“简约公屋”提早上楼，以家庭为优先。入住人士可保留轮候传统公屋的位置，之后迁入传统公屋。“简约公屋”会配备传统公屋的基本设施，租金较同区传统公屋低。政府向立法会申请专项拨款兴建和营运“简约公屋”。同时继续与民间协作，落实已规划约20,000个过渡性房屋单位。

计及约30,000个“简约公屋”单位，未来五年（2023-24至2027-28年度）整体公营房屋建屋量将增至约158,000个单位，较上一个五年期（2022-23至2026-27年度）的约105, 000个单位大幅提高约五成，当中包括“公屋提前上楼计划”的12,000个公屋单位。

同时，推出“公屋综合轮候时间”指数，反映申请者综合轮候传统公屋和“简约公屋”的时间。以新增申请者和回收公屋单位数量维持现水平不变计算，目标是在四年内（即2026-27年度）把“公屋综合轮候时间”由六年降至约四年半；落实“公屋提前上楼计划” — 政府会以分阶段建屋方式，加快落成部分公屋单位，预计未来五年有约12,000个单位可让市民提早约3至18个月上楼。

【12：19】推出全新“简约公屋”，未来五年兴建约30,000个单位。结合“简约公屋”和传统公屋，令未来五年（2023-24至2027-28年度）公营房屋总建屋量较上一个五年期（2022-23至2026-27年度）大幅增加约五成；轮候公屋时间即时“封顶”，目标是结合“简约公屋”和传统公屋总供应量，将现时约六年的轮候时间“封顶”，在四年内（即2026-27年度）降至约四年半；

新建单位面积“封底”，所有于2026至27年度起落成的资助出售房屋一般实用面积不少于26平方米，新落成公屋（一至二人单位除外）一般室内楼面面积不少于同等水平；未来五年推出足够私营房屋土地，以满足《长远房屋策略》估算需求，稳定私楼供应。

压缩造地程序，“生地”变可建屋“熟地”缩短约三分之一至一半时间；善用市场力量，提升公私营协作，推出先导计划鼓励私人发展商参与兴建资助出售单位；及加速造地，长远建立土地储备，掌握土地供应主导权，让政府走在问题前面，不再追落后。

【12：17】李家超表示，解决“住”的问题，是本届政府施政的重中之重。要解决不适切居所，例如“㓥房”问题，须突破性增加房屋供应，打破房屋短缺的长期困局。目标是在“住”的问题上让市民看到希望，上楼早一些，住房大一些。

根据《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》（《香港2030+》）最终报告，未来三十年（2019至2048年）整体土地供应将达7,000多公顷，比需求的6,000多公顷，超出1,000多公顷。根据《长远房屋策略》推算，未来十年公营房屋需求是301,000个单位。当局已找到足够土地，可兴建达360,000个单位。

惟由于未来十年公营房屋落成量分布不均，只有约三分之一单位于第一个五年期（2023-24至2027-28年度）落成，另外三分之二单位要留待第二个五年期（2028-29至2032-33年度）落成，以致轮候公共租住房屋（公屋）时间很长。

【12：13】建造亮点发展群 — 规划多项亮点设施，带动发展，提升生活质素，包括文化设施群、专上教育院校、大型体育设施、医院网络、政府设施群等。位处核心商业区而没有特定地域要求的政府办公室，例如金钟道政府合署近四成办公室楼面面积，将迁往“北部都会区”，带动该区发展并腾出核心商业区土地。

积极保育生态 — 待相关研究明年完成后，落实“新积极保育政策”，逐步收回私人拥有且具生态价值的湿地和鱼塘，建立湿地保育公园系统，为“北部都会区”建设提升环境容量。另启动法定程序，在2024年把红花岭约500公顷土地指定为郊野公园，与深圳梧桐山风景区互相呼应，打造贯穿深港两地的生态走廊。当局在2024年逐步开放沙头角（中英街除外），推广文化生态旅游，并于明年初展开地区咨询。

【12：09】开发产业用地 — 未来五年产业用地将陆续推出，支援发展创科和其他产业。新田科技城内的落马洲河套地区有三栋大楼正在兴建，部分河套用地明年起招商引资；河套地区以外的首批新田创科用地，则于2024年动工；洪水桥和元朗一带的物流及新兴工业园首批工业大厦用地将于明年起推出；洪水桥╱厦村新发展区定位为现代服务业枢纽，毗连洪水桥站的商业用地亦会在2026年完成平整。

【12：05】成后的“北部都会区”，将以“国际创科新城”为主题，集优质生活、新兴经济和文化休闲于一体，以创新城市设计推动职住平衡和绿色生活，发展和保育并存。政府会充分利用“北部都会区”的边境优势，促进口岸地区的综合发展。

西边以洪水桥╱厦村新发展区为重心，借着毗邻前海的地利，成为核心商业区，辐射深圳以至大湾区；中部以新田科技城为核心，聚集创科企业，与一河之隔的深圳创科产业集中地，产生协同效应，并成为多元创新试点。新界北新市镇的现代产业发展，亦可与深圳互相配合；而东边则坐拥丰富自然和旅游资源，可供两地发展康乐和旅游。未来工作重点包括：

全速造地建屋 — 全力推进古洞北╱粉岭北、洪水桥╱厦村及元朗南等已启动工程的大型项目。大部分其他发展项目已展开规划，包括新田科技城。目标是五年内为所有发展项目启动收地程序，十年内完成平整新发展土地和落成新增单位各四成；

提高发展密度 — 善用“北部都会区”土地资源，采用较高地积比率，住宅用地会以最高地积比率6.5倍为指引（较早期新市镇如沙田的5倍为高），而商业用地则为9.5倍。

【11：42】加强基建设施 — 全力落实港深创科园的建造工程，同时加快“北部都会区”新田科技城发展。此外，由2025年起分阶段完成科学园和数码港的扩建工程，提供合共约10万平方米的额外楼面面积。当局亦正规划东铁线科学园╱白石角站，目标是在2033年或之前开通。

【11：28】向合资格外来人才退还在港置业额外的印花税，合资格外来人才注如在今天或以后在港置业，可于居港七年并成为香港永久性居民后，就其已购入并仍然持有的首个住宅物业申请退还已缴付的买家印花税及新住宅印花税，但他们仍须缴交按“第二标准税率”计算的从价印花税，即其印花税负担与首次置业的香港永久性居民看齐。有关安排适用于任何在今天（2022年10月19日）或以后签署的“买卖协议”。

【11：23】以加快输入人才的步伐，延长工作签证年期，在现有和新增的输入人才计划下的人才，到港获聘后可获发最长三年的工作签证；另外，宽免合资格人才在居港七年后，可获退已缴付的在港买楼的印花税。

【11：20】积极培养和留住本地人才外，会更进取吸纳外来人才，措施包括推出“高端人才通行证计划”，为期两年。合资格人才包括过去一年年薪达港币250万元或以上的人士，以及毕业于全球百强大学并在过去五年内累积三年或以上工作经验的人士，此两类人士可获发为期两年的通行证来港发展，不设人数限额。

而未符工作经验要求但最近五年内毕业的百强大学毕业生亦可获发通行证，每年上限10 000人。计划将于推出一年后检讨；另放宽“一般就业政策”和“输入内地人才计划”，如雇主引入人才的职位属“人才清单”表列的13项本地人才短缺的专业，或招聘的职位年薪达港币200万元或以上，无须证明本地招聘困难，可直接提出申请。

取消“优秀人才入境计划”的年度配额，为期两年，同时优化审批程序，以吸引更多世界级优才来港；以及放宽“非本地毕业生留港╱回港就业安排”，将逗留期限由一年延长至两年，方便他们留港╱来港工作。另以试行形式扩展该安排至本港大学大湾区校园的毕业生，为期两年，并于推出一年后检讨。