近月至少3宗旧楼收购终止　测量师料跌市周期收购价“出手更低”

整体楼市持续回落，发展商对于收购市区旧楼转趋审慎态度。近四个月市场上有录得至少3宗市区旧楼收购告吹或终止个案，相关收购项目涉及金额数以亿计，有测量师认为，港楼正处于跌市之中，相信未来旧楼小业主与财团之间会继续拉锯，收购活动更难进行，而且未来财团提出的收购价会进一步回落。

综合市场资料，自今年6月份起，市场已录得至少3宗市区旧楼收购告吹或终止个案，其中最瞩目为近日宣告收购失败的土瓜湾美景楼第一期旧楼，由于财团仅取得大厦业权份数仅达78.09%、即未符合强拍门槛，最终发展商决定放弃收购。而财团一方把收购失败原因归咎于部分业主要求每呎收购价达1.8万元，较发展商出价再高12.5%。据悉，项目收购历时长达8年。

大鸿辉取消收购鸭寮街地盘　要求小业主退订

至于另一宗收购个案则为大鸿辉兴业去年起收购的深水埗鸭寮街项目，涉及福华街56至60号、鸭寮街94至102号，以及鸭寮街108至118号三个地盘。不过在6月份，其中鸭寮街108至118号的地盘未能成功收购，部分收购已经取消交易。

据了解，财团在6月中向小业主发出的律师信，以当日买卖协议第12条款，即有关业权并非妥善业权（good title），要求取消交易、小业主退还订金。

收购历时15年　金朝阳32亿转售希云大厦

而最后一宗则为铜锣湾大地主之一、于区内坐拥多项商厦、住宅物业的金朝阳（0878），在8月份以约32.09亿元沽出已进行收购约15年的铜锣湾希云大厦地盘，每呎楼面地价约1.62万元。事实上，金朝阳本身已取得大厦超过八成业权，更向土地审裁处申请强拍，估值高达15.7亿元，不过在强拍前竟沽出整个收购项目。

华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示，近月批出的政府官地，成交价大部份都低于或贴近市场下限，反映发展商对楼市前景不太乐观，又指始终正值加息周期，发展商对后市也看得较淡。至于近月不少市区旧楼收购个案出现告吹或终止的情况，他认为，情况亦反映发展商取态审慎，估计随楼市持续下滑，旧楼收购的过程更加难以进行。

旧楼收购难度进一步提高

他指出，旧楼小业主大多数为区内生活已久的长者，又或是持有多个单位的投资者，他们取态通常“企硬”，不会轻易低价把单位转售予收购财团。至于普遍市场人士睇淡后市，相信未来发展商也不会以高价作出收购，预计在跌市持续的情况下，收购价将会进一步下跌“出手更低”。因此，他料未来旧楼收购活动的困难程度进一步提高。

他又补充，小业主重视财团提出的每呎收购价，但发展商则以地皮的成本价（每呎楼面地价）为考量。又指其实楼价变化与发展商收购价有著杠杆关系，可简单演绎为楼价变幅5%，发展商收购时的地皮成本价则需要调整10%，故相信未来小业主及财团的拉锯会更加大。

资金回笼期长　发展商收购意欲或减低

此外，亦有市场人士认为，除了未来收购难度增加，发展商的收购意欲亦会减低，始终收购程序普遍以数年计，资金回笼期较长，同时也存在太多未知因素，部分发展商或宁愿在跌市下暂停收购。