疫情下发展商迟交楼　压测或需重估　“撞正”加息易失预算

近两年疫情下，接连有新盘因工程进度延误而需要推迟交楼，延后时间由数月至逾半年不等。如将军澳海茵庄园原定今年8月31日交楼，惟交楼前一日、即8月30日却通知买家需要延后七个月、至明年3月底交楼。收楼日期突然推迟，小业主固然措手不及，除有机会产生额外一笔租楼开支、装修、家私等要急急叫停，最麻烦的相信是按揭上会安排。

据现行法规，发展商有六个原因可以合法地延后“预计关键日期”，包括“工人罢工或封闭工地”、“暴动或内乱”、“不可抗力或天灾”、“火警或其他卖方所不能控制的意外”、“战争”或“恶劣天气”。只要提出的原因获得“认可人士”认可及批准，发展商可于获批予延期的14日内通知买家，并向买家提供有关延期证明书的文本。

若然发展商未能在“预计关键日期”或延期日期后的六个月内完成工程，买家可选择撤销买卖合约，并取回已经支付的款项及利息支出。但值得留意，发展商可以疫情为由向地政总署申请延长相关期限，故近年的新盘买家有可能不能按照相关的规定取消买卖合约。

迟交楼　期内入息有变或影响申请

面对新盘延迟收楼，一些正“租楼住”的准业主，或要多花一笔额外的租金支出，不过最麻烦的莫过于是按揭安排。近年，不少新盘的买家采用建筑期付款方法，比例动辄占全盘买家的七至八成。

建期买家需要在接近入伙前完成按揭申请。而银行批出贷款后，准买家亦要在指定期限内决定接纳与否，指定期限一般为两个月。若然新盘突然延后入伙，买家或可直接取消按揭，待日后重新申请，或可选择接纳贷款但可能要在收楼前开始供楼。

买家亦可考虑申请延期，而部份银行或容许业主在接纳批出贷款后，申请延期半年才放贷，不过业主在半年后需重新提供入息证明，银行需查阅事主的信贷报告，假若期内收入及工作状况出现变数，或会影响申请。而若然涉及按保情况便更为复杂。

一般买家只要递交了按揭申请表，便可锁定供楼利率，压力测试利率亦会以该利率作为基础。然而，一旦发展商延迟交楼，采用高成数按揭的申请超过了三个月，加息因素便可能对买家造成影响。因为按揭保险的有效期为三个月，且须先由银行提交估价后，按揭保险公司才决定是否承保，故一旦超过三个月，银行及按揭保险公司也需要重新查核，借款人也需要提供最新入息证明。

如延后收楼半年，按揭保险公司有机会要求采用新利率重估压力测试结果，万一那时候的最优惠利率（P）上升，或会有机会未能通过压力测试，变相或要拿出较多的首付或寻求担保人协助。随著本港的最优惠利率（P）最快年内跟随美国调升，资金较紧绌的买家随时会大失预算。

迟交楼　即供买家或未能赶及转按

除了采用建筑期付款的买家，采用即供付款的买家亦有可能因为延迟交楼而受影响，如早前青衣明翘汇亦延后交楼，项目原定关键日期为2022年1月31日，有买家透过发展商指定财务公司申请了80%高成数按揭，首两年（24个月）息口为2.5厘，第25个月便进入高息期，故买家需要在第25个月前做转按。

由于该买家于2020年3月开始供款，故2022年3月底前需要做转按，4月1日后便开始要“挨贵息”。惟去年底该买家接获发展商通知，交楼日期延后四个月至2022年5月31日，而银行又不接受楼花转按，故未能赶及在“死线”前转按。幸而项目最终在4月中下旬顺利交楼。