美联黄建业：疫情祸港　减价成风　料全年楼价跌约8%

楼价持续偏软，物业交投量萎缩，美联集团（1200）主席黄建业今日（30日）表示，楼市成交暴跌的同时，经营成本却因为环球通胀、高租金、高薪金等因素而不断急升，不仅是香港，连国内的代理行业也“血流成河”，纷纷出现亏损扩大或盈转亏的情况。代理须抢单求存，料行业整固步伐将会加快，本港已有代理行屡传减薪消息，未来淘汰战势升级，部份业绩未如理想的代理将被市场淘汰。

中港代理行业纷现亏损　淘汰战势升级

除地产代理行业，黄建业指，疫情下严格的防疫措施，加上移民潮、俄乌战争、中美紧张关系、加息及国内监管风暴等多项利淡因素同时浮现，本港正面对人才与资金双双外流的问题，百业饱受冲击，香港四大支柱行业金融、进出口、旅游及地产皆“无一幸免”，多项经济数据均亮起警号，他认为，香港正面对“沙士”后最艰难的时刻。

本港面对人才与资金外流问题

黄建业续指，随利淡因素已经悉数浮现，新一届特区政府上场，本港将展现新气象，现时本港入境检疫措施已放宽至“3+4”，本港11月举办“国际金融投资峰会”及复办“7人榄球赛”，相信大型活动将有助提振市道。他期望，特区政府能“病向浅中医”，于疫情影响未彻底恶化之前，凭著前瞻性思维，推动政策，吸纳国内及海外资金来港，引“活水”推动本港经济加快复苏。

他提到，多个国家已各出奇谋吸“人财”，现时香港已著手放宽防疫，惟在吸纳资金及人才方面却未见针对性措施，若不再主动及加快出招，只会落后于国际，届时人才、钱财及商机皆会被邻近地区尽吸，香港则会进一步“空洞化”。

倡“速减辣、招人财、救经济”

黄建业认为，现时四大支柱行业尚欠缺增长的动力，特区政府必须提出具体的政策扶持，而地产楼市对中、外资金极具吸引力，可成为本港经济加快增长的“动力火车”，故建议港府于10月公布的《施政报告》中，大幅“减辣”甚至“撤辣”，以刺激楼市交投。

他续解释，目前港楼跌幅尚算有限，但据注册登记数字，成交量正在萎缩，若然等待“价量剧跌”才出招，恐加深祸延本港经济，故“减辣”属刻不容缓。他续指，假如成交持续下跌，势必影响特区政府的卖地及印花税收入，令财政赤字进一步扩大。面对众多基建急待上马，民生开支及社会福利均持续增加，若库房收入受损，将严重影响疫后发展。

六大建议　倡BSD采“渐退式”税制

黄建业指出，“辣招”本是“逆周期措施”，在疫情下已失去压抑楼价的作用，反而直接减低楼市推动经济的效果，故“减辣”刻不容缓，例如买家印花税BSD可采取“渐退式”税制，移居香港愈久，税率可同比递减；另一可行的方法是如住满7年获永居资格，则可获得退税，相关政策可于两年后再作检讨。

他又建议，可考虑将内地来港人士的按揭上限增加至八成；将15%DSD税率回复至双倍印花税，即最高8.5%；取消额外印花税SSD，或将年期及税率回复至“加强版”前水平。

黄建业亦建议政府大幅放宽海外移民及升学来港政策，以助吸纳“人财”，如考虑缩短取得“永居”时间要求至三年，以增加移民香港的吸引力；又建议发展“教育产业”，放宽自资院校录取非本地学生的限制，以及增加对副学士学位及衔接学士学位课程的资助，未来甚至可考虑拓展至直资中学，以鼓励更多内地或海外学生来港就学，吸引人才。

料全年楼价跌约8%　未来走向看三因素

黄建业认为，楼市“价跌量缩”的情况将会持续一段时间，直至再出现利好消息刺激。现时发展商主动出击，带头“劈价”推盘，新盘售价已贴近、甚至低于部份同区二手屋苑，加上“息魔”杀到，对二手成交构成巨大压力，急于放货的业主即时跟随减价求售，移民盘亦加入减价行列，令楼价持续向下调整。

他预计，今年全年楼价将跌约8%。而未来楼市走势还看三大因素，分别是“对外小通关”带来的经济效益、疫情及防疫措施的变化，以及政府会否为楼市“减辣”松绑。