仲量联行：地产市场缺增长动力　料今年中小型住宅楼价跌5至10%

仲量联行今天（12日）发表上半年地产市场回顾及展望，该行指，随著第五波疫情于今年第二季度受控，香港整体地产市场已逐渐回稳。然而碍于未通关下，市场缺乏增长动力，下半年商用物业的租赁及投资市场表现将仍然呆滞，此外，加快的加息步伐及庞大的推盘量将为住宅楼价造成压力。

自4月放宽社交距离措施后，住宅市场交投回升，第二季度平均每月成交宗数，按季回升48%至4,975宗，不过价格呈下跌，今年第一季中小型住宅价格下跌3.9%。

土地市场方面，该行引用土木工程署的土木工程指数显示，建筑成本于2021年显著增加10.8%后，今年第一季度再攀升3.2%。受建筑成本激增及利率上升影响，预计发展商在竞投土地将较以往保守，以维持总发展成本和现有的利润率。

仲量联行香港主席曾焕平表示，由于住宅价格在未来数年将保持稳定，土地市场的市况将较为呆滞。建筑成本显著上升、加息的因素，均增加发展商所需的风险溢价，加上由于中国内地经济增长放缓，内地发展商在港投地已经趋向保守，市场上的积极参与者更见减少。故他认为地价将维持在一个更为合理的水平。

他预计，在未来数月，平均按揭息率将继续上升，将导致中小型住宅价格在2022年下跌5%至10%，而豪宅的价格将持平或下降5%。由于整体市况将较淡静，下半年料以邻近大型基建设施的住宅项目销情最活跃。

核心区街舖租金比沙士时更低

舖位市场方面，疫情下市况转差，商舖租赁活动近乎停顿，导致核心区街舖的空置率由去年底的15.9%升至今年6月底的17.5%。截至今年第二季度，核心区街舖的租金已从2014年第三季度的历史高位下跌75.3%，较2003年“沙士”爆发时的低位尚要低3.6%。

仲量联行香港商舖部资深董事陈永慧指，目前市况仍然疲弱，旅游业的恢复时机对于商舖市场的复苏更来得重要。由于发展商在疫情期间为租户提供了缓助措施以留住租户，优质商场的出租率于期内保持稳定。

然而，她续指，今年将有超过240万平方呎的优质商场新供应落成，这将为业主带来一定程度的租金和空置率的压力。她预计，由于核心区街舖已陆续获承租，加上租赁活动于第二季度见回升，预计今年的商舖租金将上升0％至5％。

写字楼方面，上半年整体写字楼市场于期内录得125万平方呎的净吸纳量，整体空置率于6月底也回落至9.4%，租金跌幅于上半年也进一步收窄至0.2%。当中，中环已连续四个季度录得租金升幅，今年上半年租金上升0.8%。

料整体写字楼租金年内上升最多5%

仲量联行商业部执行董事严威程指，写字楼市场已渐见复苏迹象，相信下半年写字楼净吸纳量将继续改善，尽管今年写字楼新供应量将达到500万平方呎的历来新高，将推高空置率，但愈来愈多租户希望提升办公室质素下，新商厦在租赁市场将极具竞争力。

他补充指，中环将是下半年的市场焦点，区内写字楼租金已较2019年的高峰期回落28.3%，对计划提升写字楼质素及扩充的租户极具吸引力。预期中环将受惠于现有租户的需求增长，带领整体写字楼的租金于年内上升0％至5%。

资本市场方面，今年上半年，由于经济及地产市场受到第五波新冠疫情影响，商用物业投资市场转趋疲弱，总成交额较去年下半年下降37.9%至292亿港元。上半年的投资物业总成交总额中，占有约56%为工厦物业。

此外，酒店成为另一项受投资者追捧的资产，特别是寻求改建为共居空间或分层出租住宅的投资者。与去年下半年比较，今年上半年的酒店资产成交总额上升了15%。