回归25周年｜楼市过山车爆升140%　施永青：或临资产大蒸发时代

香港回归二十五年，楼市经历大起大跌，1997年金融风暴后，楼市持续五年低潮，但低处未算低，2003年爆发非典型肺炎“沙士”，楼价直插谷底，累跌七成，市场涌现十万负资产。不过，危中有机，也有人食到“沙士”后长达十五年的楼市升浪，卖楼劲赚数倍离场。去年港楼价在新冠肺炎疫情下，升穿历史高位，二十五年累涨1.4倍，港人不吃不喝23年才能置业。

97至03年楼价累跌七成

香港楼价过去二十五年可谓“先苦后甜”，据差估署资料，1997年7月份楼价指数报167.2点，惟金融风暴令楼价指数一年暴跌43%至95.6点，至2003年沙士更直插至58.4点最低点，五年累跌七成。不过，之后迎来的是长达十五年的升浪（另有两年：2016、2020年有回落），2008年金融海啸后，全球量化宽松，楼价升势尤其显著，单是2009年便爆升两成多。2021年9月港楼升至历史高位398.1点，较沙士时大幅高出5.8倍。

蟹货屋苑浪翠园　今呎价较97年仅高一成

多个曾被指是“九七蟹货”的屋苑，早已全部“返家乡”。如人称“浩劫湾”的青衣灏景湾1997年7月发售第一期，当时收逾3万票，惟撞上金融风暴，呎价由近8,400元急跌至翌年约5,500元，“沙士”时个别呎价跌剩至3,300元。不过，守足廿载的业主终于挨出头来，灏景湾现时的二手呎价已逾1.6万元。

其他蟹货屋苑，如天水围嘉湖山庄、荃湾中心、愉景新城等早已复活，唯独是当年憧憬新机场计划而被炒高的深井浪翠园，升势相对逊色，屋苑于2018年楼市高峰期的二手平均呎价约1.1万元，比起1997年呎价约1万元，仅约一成升幅，个别业主当年“摸顶”入市，等足廿年，至今帐面只微赚10多万元离场。

说到二十五年来的楼市转捩点，算是2008年金融海啸后，全球量化宽松，海量热钱投入物业市场，楼市再掀炒风，北水来港大手扫入“砖头”。纵然政府于2010年起先后多次出招，包括禁止楼花“摸货”，推三项辣招税包括额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及双倍从价印花税（DSD）（其后划一为15%新住宅从价印花税），炒风虽减，惟辣招下二手盘源流通大减，变相令楼价进一步向上。

楼价与负担能力脱钩　掀“纳米楼”热潮

楼价持续向上，与市民负担能力脱钩，发展商为迎合买家能力、降低入场门槛，遂掀起“纳米楼”的热潮。当中，实用面积260平方呎以下的纳米单位落成量，由2010年的21伙，反复𩙪升至2019年的2,400伙。目前全港最细私楼，仍是屯门“龙床盘”菁隽的128平方呎开放式户，近期呎价1.8万元。

回归25年主要经济数据变化

置业有多难，从自置居所数比例上可见一斑。据立法会的研究数字，港人自置居所比率于2019年下跌至49.8%，为二十年新低。其中，35岁以下的年轻世代在整体自置居所户主中的比例，自1997年的22.1%大幅收缩至2019年的7.6%。年轻人难上车，亦逐渐引申出“成功靠父干”、“慈父慈母盘”、“大学毕业排公屋”及“太空舱”等畸形社会现象。

施永青：过度依赖卖地收入　乱出招打撃

中原集团创办人施永青形容，本港多年来的楼市政策是“赶鬼入、赶鬼出”，政府见楼市跌就去救市、见楼市大升就去打击，导致政策失误、规划失误，楼价攀上高位。

他指，虽然香港楼价累积升幅以倍数计，但其实在1997年至2003年也经历过漫长跌浪，当时先后遇上金融风暴及“八万五”建屋计划，楼价也由高位累挫七成，一度难得地跌到“人人都买得起”的水平。惟政府却停止觅地及造地，实行高地价政策，习惯了丰厚的卖地收入及物业税收，“政府唔愿意失去高地价嘅效益。”

参考数据，政府的卖地收入占库房总收入比例，多年来持续向上，由96/97年度的约12.6%，增至21/22年度的20.6%。

施永青续指，当面对楼价高企，政府又再打击楼市，在本来是一个欢迎资金自由流动的自由港加入大量规管，“乱出招、落猛药”，例如向外地人士收取高达楼价30%的辣招税、向买第二层楼的市民征收15%辣税，既阻止外来资金来港、亦惩罚购第二层楼收租的市民，他认为此属政策失误。

施永青：全球经济走下坡　港楼价大升机会微

本港享受低息环境多年，随著美国近日加快加息步伐，预告年内加息7次，本港下半年也有机会跟加，对未来楼市走势，施永青认为，宏观而言，全球也会出现大量利淡因素，香港只是因为供应少，楼价才有力仍然企硬，至今较高位下跌不足10%。不过他预期，未来全球经济也陷入走下坡的趋势，他相信香港楼价大升机会很微，反而更大机会要面对长时间的资产大蒸发时代，范围遍及全球。