回归25周年｜长实赵国雄：未来楼价飞升不再 青年无父干仍难上车
香港回归二十五年，楼市经历高低跌宕，由1997年亚洲金融风暴，至2003年沙士经济陷入谷底，及后虽面对不同的房策及内外因素，港楼楼价持续向上，至去年9月份楼价指数升至历史高位，较回归初时累积上升了1.4倍。长实集团执行董事赵国雄见证港楼二十五来的变迁，他接受《香港01》专访时指，香港现在的经济开始放缓，未来楼价不会再如昔日般有10%、20%的升幅，又叹道香港年轻人因为首付不足而难置业，“如果冇父干，年轻人系辛苦嘅。”
有“楼神”之称的赵国雄，早于1997年加入长实集团，当年因以百变形象卖楼而成功突围。在2003年沙士及经济不景气下，他仍为长实售出逾六千多伙一手单位，成为众发展商之冠。直至近年，长实每次卖楼仍然出现人山人海的抢购场面。
赵国雄忆述道，80年代起本港经济起飞，楼宇供应便一直不足，炒风持续，至回归后，时任特首董建华推出的“八万五”政策，大量造地兼放宽规划条例，赵国雄认为对于长远解决房屋问题而言，大方向是正确的，只是政策很多时讲求时效性，不幸“撞正”金融风暴，经济转差，楼价有相当大幅度的调整。
“八万五”方向正确、“孙九招”做漏了一步
直到2000年楼市曾经短暂反弹，一阵科网股热潮来得快、去得快，科网股泡沫爆破后，港人“伤上加伤”，紧接2003年沙士，失业率𩙪升，负资产人数冲破十万，民怨累积。楼市低潮时“孙九招”出台，暂停建居屋及卖地，赵国雄认同措施属因时制宜，只是做漏了一步，就是未有继续造地，“政府要不断造地才有land bank（土地储备），经济一恢复，有需求但冇地，楼价就升得急。”
他特别提到，适逢2008年雷曼事件，国际形势转变，全球各国采取量化宽松政策，滥发钞票，“银纸贬值，自然感觉楼价升咗，量宽加上零利息，先至令楼价升得咁急。”然而，港人收入追不上楼价增幅，引伸出今天“成功须父干”、“公屋才是王道”等扭曲的社会价值观。
赵国雄：楼价不会重现昔日的升势
赵国雄认为，楼市就是经济的反映，现在香港经济放缓了，楼价亦不会再如往日般有百分之十、百分之二十的升幅，他估计今年楼价约有3%的增长。对于下半年本港有机会跟随美国加息，他认为对买家及楼市的影响不大，“加息预期都讲咗一段长时间，大家心理已有晒预备。”
他回想1997、98年利息最低都要7厘，是现在的一倍多，而且当时港人经历过金融风暴后，“口袋已经冇咩闲钱，积蓄唔多，但利率仲系8厘，供楼压力大得多。”反观近十多年港人存下不少积蓄，即使加息至3厘，仍然属于低水平。他预计本港未来将加息一至两厘，在现有按揭压力测试下，只要有稳定的工作及收入，“按息唔超过5厘，港人都可以供得起。”
赵国雄续指，香港是一个很细的经济体，外围一旦有风吹草动，香港市场定必受影响，他指作为发展商也不希望楼价有太大波幅，因楼价升得过急，他们对市场掌握更难，地价亦会更贵，成本愈高、风险也愈高，他强调发展商亦希望有更多的土地供应，“多啲面粉，做多啲生意，我哋都系睇看长远（发展）。”
民怨来自首付不足 反对纳米楼
早前有数据指，港人自置居所比率跌至近二十年来的新低位，其中35岁以下年轻人自置居所比例更由1997年的22.1%，大减至2019年的7.6%。赵国雄亦不讳言，“如果冇父干，年青人（置业）系辛苦嘅。”他指时下不少有稳定职业及收入的年轻人，面对问题是“储唔到首付”，若然想买面积较大的居所，在按揭限制下首付动辄要逾百万元，如单靠自己积蓄或只能买入细单位。
不过，赵国雄指其个人一直反对纳米楼，直言投资或自住皆不宜，“得百几呎，或者容易供得起，但好难转换，租唔出去，自己亦都难住。”他认为，民众怨气最大成因是首付问题，至于可以如何帮助年轻人上车，他认为治本之道还是要多建居屋单位。
新一轮移民潮 为中层人才离开感可惜
回看1998年政府为推高置业比率，曾经推出“首次置业贷款计划”，申请的家庭及个人最高可获60万及30万元低息贷款，赵国雄不赞成再利用此类贷款计划助市民上车，“楼市有上有落，风险好高，好容易变负资产，假如（买家）不幸再失业、被收楼，填唔倒个氹，就成世孭住条债。”
谈及近两年港人移民潮，曾见证上世纪九十年代移民潮的赵国雄直言，“香港不嬲都有移民，唔系现在才开始。”他对于近期不少中层人才离开感到可惜，有为了理想、也有为了子女而离开，不过港人移民不一定卖楼，再者“有人走咗，亦有其他人嚟香港，楼市始终仍是供不应求。”他相信移民潮对楼市影响不大。
投地状态回勇 近两年斥220亿吸土储
发展商的投地取态，往往是楼市以至经济走向的风向标。回看长实于2011年斥约220亿元投得6幅地皮，其后十年投地规模及次数大减，更不时被指是撤资。直至近两年，集团状态回勇，先后斥近220亿元吸纳一个市建局项目及3幅官地，包括观塘安达臣道、涉“首置上车盘”的住宅地。
赵国雄认为，每个发展商对于后市、投资机会的看法也不同，很多外人主观地认为集团减少投资便是撤资，其实投资多与少视乎回报。
再回应撤资 “边到适合发展就去边到”
“有段时间有人话李嘉诚撤资，其实唔系走，而系认为外面投资机会多、赚取回报更高，咁咪外面投资啰，而家外面风浪大，又打仗、又通涨，见香港投资回报稳阵啲，咪返嚟香港。”“边到回报高、边到适合发展就去边到。”“啲人成日话你哋（长实）又返嚟啦，都冇走过，点返嚟呢。”
对于本港未来的土地、房屋供应，赵国雄充满信心，他指过往造地不容易，填海屡遇阻滞，新界的棕地或荒废农地亦未被善用，土地资源被浪费，但随著国安法落实，整体社会情况转趋和谐稳定，选举制度完善后，立法会的运作亦更趋顺畅，政策推行也较以往顺利，他期望未来各界可有多些筹划、商量、互补，有信心未来土地供应会稳定递增。
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