拆局|私楼供应1.4万伙超标 补地价项目占60% 过度依赖发展商?

撰文: 蔡伟南
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政府新一季(10月至12月)卖地计划将提供多达7,110伙,令第一至三季度(4月至12月)推出的私人住宅供应量大增至14,430伙,高于全年目标1.29万伙10%。不过,若然细分各个土地来源,首三季政府住宅官地仅约1,390伙,占期内私楼供应量仅约9.6%,同期私人发展及重建补地价项目却有多达约8,770伙,占整体多达60%,反映私楼供应量相当依赖大型发展商。

有测量师预计,住宅官地供应不足的问题将会持续,而未来两至三年料仍要依赖港铁、市建局,以及私人发展及重建补地价项目。

官地连续两季仅200多伙 占比不足10%

新一季度卖地计划中,住宅官地只有两幅,涉及仅210伙,第二季度(7月至9月)的住宅官地也只有200伙,即已经连续两个季度只推“二百多伙”,情况属过去多年少见。合计首三季数字,住宅官地提供的伙数也只有约1,390伙,占整体不足一成。

就此,黄伟纶也承认政府官地有所减少,但幸好同时间其他土地供应来源明显增加,如市建局今年已提供高达逾3,000伙,数字创下新高纪录。

发展局局长黄伟纶(余俊亮摄)

补地价项目6150伙 新地十四乡最瞩目

而取代政府官地成为私人住宅供应主力来源的并非“一铁一局”,而是私人发展及重建补地价项目,单是新一季(10月至12月)便有多达6,150伙,单季涉及12个项目,当中最大型、最具规模为新地(0014)旗下的西贡十四乡项目,涉及超过4,000伙。

合计首三季数字,私人发展及重建补地价项目合共已提供约8,770伙,成为私人住宅供应的重心。至于一铁一局(港铁及市建局),本财年首三季合计提供约3,880伙,也占整体供应接近30%,远高于住宅官地数字。

测量师:料政府以“新思维”加大私楼供应

对于住宅官地连续两季处于低水平,华坊咨询评估资深董事梁沛泓认为,卖地表中暂时只余下规模较细小的地皮,相信短期内也难有惊喜。他预料,政府会以“新思维”应对房屋供应问题,如透过放宽“强拍条例”以增加市建局重建速度、积极研究于新界收地等,而私人发展及重建补地价项目料会继续成为重心。

此外,仲量联行估价部资深董事区建强表示,政府过去两季提供的住宅官地,分别仅200伙及210伙,反映政府土地供应不足的问题持续,只能倚重铁路及市建局等来源,料有关情况于未来两至三年将持续,影响往后的住宅供应。

另外,莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管王兆麒指,第四季度(明年1月至3月)的官地供应,取决于屯门青山公路大榄段地皮能否推出,他预计,该地落成后可提供1,600至1800个单位,然而长远供应仍然不足。