当年天价125亿购入　恒大湾仔总部动作多多　曾抵押融资+自我加租

陷入财困的中国恒大（3333）据报拟以105亿元出售湾仔总部“中国恒大中心”全幢物业予国有的越秀地产（0123）。回看恒大于2015年11月以“破顶价”125亿元向华置（0127）购入此商厦后，六年间动作多多，甚惹关注。如2018年底恒大曾抵押全幢商厦融资120亿元，又曾透过“自我加租”三倍推高估值。若是次以市传成交价落实交易，造价将较三年前的估值大幅回落超过五成，六年间物业帐面贬值20亿元或16%。

由怡和发展　初期为英国海军俱乐部

中国恒大中心位于湾仔告士打道38号，前方为香港演艺学院，属甲级写字楼，楼高28层，总楼面约34.54万平方呎。翻查资料，此商厦最初由怡和集团拥有，于1985年落成，初期称为海军大厦，为英国海军俱乐部。不过在1987年怡和出售非核心资产，以1.6亿元沽出大部分楼面予华置，随后又在1991年以3亿元把商厦余下权益再售予华置。

2015年华置出售予恒大　劲赚120亿

成功收购全幢商厦的华置，于1995年为大厦进行翻新，随后在2000年将商厦改名为美国万通大厦。直至2015年11月，华置宣布以约125亿元出售全幢物业予中国恒大，成交价打破当时全港商厦最贵纪录，金额及呎价均创新高。而且当时属恒大首度大手涉足本港房地产市场，可谓“平地一声雷”。而当时卖出全幢商厦令华置帐面劲赚逾120亿元或26倍。

据通告指，当时成交的交易期罕有地长达六年，由签订协议后至正式完成交易，买方支付合共四成，其后六年每年支付10%。此种分期支付楼价购买商厦属极之罕见。至今刚好六年，便市传中国恒大以105亿元沽出商厦，若交易落实，即持货不足六年，帐面贬值约20亿元或16%。最新呎价约为3万元。

曾抵押融资120亿　估值飙升至225亿

翻查资料，自中国恒大买入此幢商厦后，不时也有动作。如在2018年10月将它作抵押，寻求融资约15亿美元（约117亿港元），部分融资款项拟用作偿还海外债务及派发股息。据了解，当时的融资文件显示物业估值最高达225亿元，即较2015年购入价高出80%。最终，恒大顺利融资120亿元。

不过，估值大幅攀升背后有原因，原来恒大在2019年自行租用大厦9.3万平方呎的楼面，且大幅加租3.2倍，而由华置承租的6.2万平方呎楼面亦大幅加租64%。因此，中国恒大中心全幢在2019年的预测租金收入，由对上一年的不足2亿元大幅抢高至3.62亿元。