拆局｜搁置“明日大屿”属伪命题　了断后地产商将全力参建北都？

政府明言加速发展北部都会区，特首李家超对北都发展更表示心急如焚，惟上届特首林郑月娥推动的“明日大屿”愿景进度成疑，早前被外界形容明日黄花，令市场揣测“明日大屿”是否已名存实亡。近日立法会地产及建造界议员、香港地产建设商会秘书长龙汉标，要求政府就“明日大屿”作出政策声明搁置计划，否则将有碍北都竞投热诚。

不过继续纠缠于名存实亡的“明日大屿”，似乎只属伪命题，假若政府落实搁置“明日大屿”，是否意味发展商将会积极地竞投北都地皮？一众本地大型发展商及财团或许如发展局所言，“即使只推展北部都会区，亦不代表发展商必然无条件支持”。因此未来北都恐怕出现“拖字诀”，发展商或有机会放慢发展北都。

“明日大屿”时间表一再延后

近年香港政府财政状况不稳，出现财赤，令人担忧“明日大屿”进度，而政府过去一段时间亦不断推迟落实“明日大屿”计划，每次提及该计划时，相关用字亦不断演变，如早期指出“原定2025年年底展开人工岛填海工程”，其后又变为“或会稍为推迟”、“今届内填海”，即在本届政府2027年6月30日结束前进行。不过据发展局最新回复，最新已演变为“现时先就交椅洲项目做好准备，并在未来适当时候推展”。

政府重心倾向北都、特首表明心急如焚

事实上，6月初财政司司长陈茂波在立法会财经事务委员会上亦就“明日大屿”作出回应，表示现时政府全力做好北都，“明日大屿”已进行的研究会持续，政府造地不会因市场短暂波动停止，会持续去做，但土地不急于推出市场。陈茂波相关言论反映政府未有明确表示何时展开“明日大屿”。

而且特首李家超在5月底的立法会行政长官互动交流答问会时明确表示，对加快北都发展心急如焚。上述多位官员所言显示出目前政府最关心的事项为北部都会区，而非“明日大屿”。

要求了断搁置　否则碍竞投北都地热诚

至于本地一众发展商、地产商方面，昔日有部份发展商表明支持“明日大屿”，不过目前以本地大型地产商为主要骨干的香港地产建设商会，却表明要求搁置“明日大屿”，反映态度已变，更表明若不正式了断计划，将影响财团对北都的热诚，恐令财团竞投北都地皮时会采取保守态度。

“明日大屿”名存实亡　地建会却纠缠

上述地建会说法令人出现疑问，因政府对“明日大屿”态度已经明显软化，同时也表明北都才是重心，预计政府不会在财力未回复的情况下强行展开“明日大屿”。所以地建会纠缠于名存实亡的“明日大屿”，将影响发展商竞投北都热诚，这个说法令人不解，亦不合理。

北都片区发展下半年招标　每幅开发成本200亿

值得注意一点，北都3个片区开发在今年3月份截收意向书，最终接获22份，当中包括长实（1113）、恒地（0012）、新地（0016）、新世界（0017）、会德丰地产、华懋、太古地产（1972）等。其后在5月份，政府公布将于下半年正式就片区发展进行招标。

过去3年半百亿地王失踪

翻查资料，发展局过往曾表示，每个片区开发成本约100亿至200亿元，更指顾问分析认为财务上“计得掂数”，片区可以做到有利可图。不过看回近年的百亿地皮资料，对上一幅地价逾百亿元的地王已追溯至2021年11月，为中环新海滨三号商业地王，以作价508亿元批予恒地，而再上一幅则为同年5月份的铜锣湾加路连山道商业地，以197.78亿元批予希慎（0014）及华懋的合组财团。反映过去超过3年半一直未有再出现百亿级地皮。

近3年半政府卖地20亿以下地皮占7成

上述情况反映政府在过去一段时未有推出贵重地皮，而2021年11月至今，政府所卖出的30幅地皮当中，成交价低于20亿元的细价地皮占21幅，占比高达约7成。情况反映发展商近年在市况向下的情况，主要竞投细价地皮，因此每个片区开发成本约100亿至200亿元，与近年发展商所竞投的项目有明显差别。

个别发展商财政不稳、倾向与中资开发北都土储

同时也不能忽略一点，部份本地发展商的财务状况并不理想，相信竞投北都片区时，会如同龙汉标所言以保守态度竞投北都地皮，录得高价成交的机会较低。

而且目前部份本地发展商发展北都范围内的土地储备时，已落实与中资企业一同发展。据了解，本地发展商主要提供土地储备，而中资则主要提供资金支援，以尽快释放区内的农地价值。

北都发展恐现“拖字诀”

以近年发展商只较为愿意竞投细价地皮，以及楼市前景欠佳、个别发展商财政不稳的情况下，一众本地大型发展商及财团或许如发展局所言，“即使只推展北部都会区，亦不代表发展商必然无条件支持”。因此未来北都恐怕出现“拖字诀”，发展商或有机会放慢发展北都。

↓↓发展局回复地建会要求搁置“明日大屿”重点及全文↓↓

●即使只推展北部都会区，亦不代表发展商必然无条件支持

●一个负责任的政府必须掌握土地供应的主导权，当中包括供应时间表和数量，以满足社会的不同需求，而非只跟随发展商的意见行事

发展局表示，参与北部都会区发展的意欲往往受众多因素影响，而投资决策通常涉及不同考虑且复杂。因此，现时先就交椅洲项目做好准备，并在未来适当时候推展，不一定会削弱发展商对参与北部都会区的兴趣。另一方面，即使只推展北部都会区，亦不代表发展商必然无条件支持。

发展局指出，要提升市场对北部都会区发展的兴趣，关键在于政府须灵活规划，并以多元模式落实。为此，政府已为市场提供多个参与北部都会区发展的途径：除卖地外，亦容许土地业权人进行原址换地，并已公布试行“片区开发”模式。政府亦与业界紧密联系，确保发展商可参与的模式更能切合市场需要和期望。要强调的是，一个负责任的政府必须掌握土地供应的主导权，当中包括供应时间表和数量，以满足社会的不同需求，而非只跟随发展商的意见行事。