上环商厦沦银主盘　七年前罗守辉高位沽　王祖安接货后再转售基金

写字楼市场面对空置高企、价格大插水的困境，市场再次出现全幢商厦沦为银主盘个案。《香港01》接获独家消息，上环商厦299 QRC全幢，新近被接管沦为银主盘。据悉，大新银行主席王守业次子、独立投资者王祖安等，于2018年以21亿元买入该商厦，当年还向一家澳门大型银行融资高达14.7亿元。不过，王祖安向《HK01》表示，他在2022年已经全数出售持有大厦公司的股权予另一基金，该公司往后的业务他没有参与。

上述上环商厦299 QRC位于皇后大道中287至299号，距离港铁上环站10分钟。全幢楼高24层楼，总楼面面积9.45万平方呎。而近年港岛区不少商厦的呎价水平已由高位大幅度回落5成至7成，预计上环商厦299 QRC目前的市值亦跟随大市回落。

王祖安高峰期21亿向罗守辉买入　罗氏大赚15.8亿

翻查资料，上述商厦原由资深投资者罗守辉持有，在2018年获4组买家洽购，最终以21亿元连租约沽出，当时买家为TENACITY GROUP牵头的财团，透过俗称“买壳”的公司股权转让形式进行交易，成交呎价约2.2万元。当时罗守辉持货8年，帐面较2010年买入价5.2亿元，大赚15.8亿元或3倍。

而TENACITY GROUP则由在本港专门投资物业的王祖安等人持有。当时王祖安更向传媒表示，集团看好中上环区的发展，购入299QRC将作长线投资，日后或优化大厦全幢。当时该幢商厦年租金收入约4,000万元，租金回报率仅1.9厘。

不过，王祖安最新向《HK01》表示，他在2022年已经全数出售持有大厦公司的股权予另一基金，该公司往后的业务他没有参与。

业主公司、全幢商厦均被接管

不过查阅最新资料，目前持有商厦299 QRC的公司（的辉有限公司（BRIGHT SPOT LIMITED））已被接管；至于该幢商厦在2025年4月份亦显示被中国工商银行(澳门)股份有限公司委任德安瓦尔（Kroll）接管物业。

6年前入市向工银澳门融资14.7亿　 占买入价7成

事实上，2018年王祖安透过TENACITY GROUP牵头的财团买入该商厦后，在2019年1月向中国工商银行（澳门）融资。据悉，该笔融资金额高达14.7亿元，占商厦买入价21亿元的7成。此外，在2025年2月底，上述299 QRC全幢商厦向集友银行承做二按，惟未知实际贷款金额。

本港商厦空置率17.5%创历史新高

近年本港商业房地产空置率持续高企，据世邦魏理仕《2025年第一季香港商业房地产市场观点》，整体甲厦空置率达到历史新高的17.5%，相当于1,560万平方呎空置面积。

金钟甲厦远金 呎价由高位重挫7成

事实上，港岛区不少商厦的呎价水平已由高位大幅度回落，例如在2025年4月份，由汤文亮担任行政总裁的本地老牌家族纪惠集团，其所持的金钟甲级商厦远东金融中心39楼全层，在3月中以1.944亿元沽出，成交呎价1.8万元，呎价创该厦17年来新低，较高峰期2018年同一大厦的呎价（逾6.1万元）纪录低7成。

若果以甲级商厦远东金融中心的跌幅70%作参考，上环商厦299 QRC目前的市值，相信已较2018年买入价21亿元录得大幅度的贬值。