中原：撤辣1周年全港私楼市值跌4800亿　港业主身家平均贬值47万

政府去年全面撤辣距今近1周年，即使有大批内地客来港买楼，“普通话客”斥逾1,200亿元入市，创历史新高，但对撑起本港楼价未起作用。全港逾120万伙私人住宅物业的总市值，撤辣后再跌近4,800亿元，相当于每名业主身家贬值约47万元。

2024年2月底楼市辣招全撤销

去年2月28日公布的财政预算案宣布即时撤销所有楼市辣招，包括额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，全面撤辣后，楼市气氛略为改善，去年一、二手私人住宅市场成交由首季平均每月2,873宗，升至第二季平均每月5,387宗，升幅近9成。

惟撤辣后楼市反弹仅昙花一现，第三季成交量回落至平均每月3,017宗；去年10月施政报告再出招救市，包括放宽按揭及优化投资移民政策，第四季成交回升至4,554宗。撤辣后计，整体私人住宅买卖录45,773宗，同比升32.7%。

普通话客逾1200亿入市创历史新高

受惠于全面撤辣及人才来港，去年吸引大批内地客来港置业。中原楼市大数据显示，撤辣至今将近1周年，买家姓名为普通话拼音的成交宗数，录11,522宗，涉及入市金额达1,282.8亿元，同比升104%及80%，创下历史新高，同时占同期整体成交25.2%及30.8%。

内地客勇于入市却未能撑住本港楼价

内地客勇于入市，却未能撑住本港楼价。全撤辣后，本港楼价一度连升两个月，累升逾2%，但升势无以为继，之后楼价更连跌5个月。中原城市领先指数CCL现为138.47点，与去年撤辣前145.37点比较，跌近5%，意味现时楼价已低过撤辣前水平。与2021年历史最高位191.43点比较，楼价累跌近28%。

陈永杰称，撤辣近1周年，楼市仍“旺市未旺价”，成交量明显增加， 但成交价却未见上升，可见撤辣力度未够。

私楼平均楼价跌至699万

另一方面，中原楼市大数据资料显示，2021年9月全港私人住宅楼价总市值高见逾12万亿元，平均楼价达982万元。随着楼价下跌，2025年1月总值跌穿9万亿元，低见8.99万亿元，与撤辣前9.5万亿元比较，一年再跌近4,800亿元，平均楼价跌至699万元。以全港128万伙私人住宅计，相当于撤辣后平均每名业主身家减少逾47万元，与2021年高位比较，身家更缩水达283万元。

港业主身家较2021年高位平均贬值283万

市场担心“撤辣”会令炒风再起，但事实相反，在当前经济及外围环境下，即使全面撤辣，楼价亦难以回升，市场亦难作炒卖，甚至出现个别“炒㶶”事件。

二手流通量惨过沙士

撤辣后发展商积极减价去货，令二手市场继续冰封。全港二手楼流通率已连续3年低于2%，去年仅1.8%。流通率是反映楼市交投的活跃程度，流通率愈高，代表楼市越旺及“有得炒”。1997年流通率高达8%，2003年也有2.1%，意味现时楼市交投惨过沙士。

新盘方面，由于部份发展商担心“越迟卖个市越差”，采用“以价换量”的策略，形成2024年新盘市场非常畅旺，撤辣后录逾1.5万宗登记，同比升55%，发展商卖楼套现逾1,952亿元，同比升8成。

中原陈永杰：望预算案再有出招

陈永杰表示，现时一手货尾逾2.2万伙，相信未来一两年仍是发展商“清货年”，息口走势亦会继续困扰楼市。港人对经济前景欠信心，放慢置业步伐。政府将于下周三发表新一份财政预算案，有望推出振兴经济措施，再为楼市带来正面刺激作用，激活物业交投量，楼价回稳，所有香港人都得益。