山顶文辉道拆细仍有流标风险　测量师下调估值25%

发展局公布2020年10月至12月的卖地计划，包括重推曾于2018年10月流标的山顶文辉道豪宅地皮，该地皮下季将会一拆二缩减规模推出招标。不过，有测量师认为，超级豪宅市场与高峰期比较已有所滑落，若政府不能“随行就市”，地皮仍有流标机会。

两年前招标　估值曾达485亿

山顶文辉道2、4、6、8、9及11号，整幅地皮占地约189,428方呎，总楼面面积约404,314方呎，在2018年首次推出招标，当时市场预计每方呎楼面地价约6万至12万元，估值高达约242.59亿至485.18亿元，不过当时因未到底价收回，流标收场。

是次重推上述地皮，将会一拆二，首幅推出会是文辉道第2、4、6及8号，占地约134,886方呎；而另一幅则为第9及11号，占地约54,542方呎。上述两幅住宅用地，预计可以分别提供约28.78万及11.64万方呎楼面。

林浩文：料每呎楼面地价3万

莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文认为，以现时超级豪宅市况来说，相信发展商在出价上比较保守，就算“一拆二”，如政府不能“随行就市”，这地皮仍有流标机会。他料，文辉道第2、4、6及8号的楼面地价介乎每方呎3万至3.5万元，较其去年6月份的估值低约25%。

而普缙集团执行董事及企业发展部总监（估值及物业管理）张圣典认为，拆细地皮是合理做法，可降低发展商投资风险，他预料，地皮楼面地价约4万元。此水平属市场上限，估值上限约115亿元。

张翘楚：何时推中环地　政府处两难

对于将会延迟至下一季推出的中环海滨3号商业用地，泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，虽然目前经济正在下行，但认为政府也不可以太迟推出该幅商业地。

他解释，经济环境欠佳，加上目前中环商厦空置率高企，或许不是最佳招标时机，但要考虑到未来数年区内供应量庞大，如区内将有和记大厦重建计划、美利道停车场大厦重建项目，以及金钟廊上盖重建发展项目。因此，他认为政府正面对“两难”情况，太迟推出该商业地，或需要面对大量供应涌现的情况。

资料显示，该商业地盘面积逾51.63万方呎，可建楼面面积约184.28万方呎。综合市场资料，预计每方呎楼面地价约2万至3万元，即估值约368亿至550亿元。