新地以逾422亿　夺西九高铁站上盖商业地王　成交价破官地纪录

西九高铁站上盖的商业地王，最终仅获收三份标书，市场一片忧虑“流标”的情况下，地政总署公布，最终由新鸿基地产（00016），以422.32亿元投得，每方呎楼面地价13,345元，成交价破官地纪录。

西九高铁站上盖商业项目为近年最大规划的单一商业地皮，地皮面积64.3万方呎，可建楼面316.4万方呎，指定作非工业用途。不过因应近日市况转差，当日只收得三份标书，当中包括长实地产（1113）及新鸿基地产（0016）；另外信和置业（0083）﹑恒基地产（0012）﹑九龙仓置业（1997）﹑华人置业（0127）及利福国际 （1212）合作入标。

另一方面，亦有测量师行因应市况调低地皮估值，综合业界估计，地皮估值由最初高达千亿元，大幅下调至约316.46亿至791.2亿元，每方呎楼面地价约1万至2.25万元。

林浩文：长期租金回报率逾3厘

莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文认为，中标价比预期略低，但属合理水平，反映发展商对优质商业项目的渴求及对后市仍有信心。

他认为，发展规模大及资金回收期长，属大型发展商“必争之地”及有“战略性”位置，估计以长线投资及收租为主。中标发展商精于商业项目发展及有丰富的营运及管理经验，估计这地皮会发展成“高端综合项目”。不管近月香港的情况，这地皮总投资虽然很高很贵，但绝对“唔会买错”。

他预料，长期租金回报率约3至3.5%，估计资金回收期约20至30年；总投资额约650至700亿元。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉就指，中标价在现时本地经济不明朗气氛之下可算是市场预期之内。估计项目将发展成超甲级写字楼及高档商场用途为主，写字楼落成后，将会为中区写字楼租户提供多一个选择。

张竞达﹕发展商出价保守

中原地产测量师张竞达指，西九龙高铁站商业地最终以422.32亿元批出，楼面地价达1.33万元，低于预期一段距离。他认为，始终商业地风险较高，出租物业较受经济影响，相信截标时市场仍受本地政治事件及中美贸易战影响，故发展商出价保守，对后市仍然审慎。

张竞达称，以1.33万楼面地价连同建筑成本计算，相信物业落成后呎租需达50元才可回本。他又指，同区甲级商厦ICC呎租曾高达100元，但西九龙高铁站商业地或“差少少”，故料日后租金有一定压力。

美联工商舖﹕料总投资额逾600亿元

美联工商舖指出，对发展商而言今次中标价属“笋价”，预料新地会持有项目作长线投资。参考新地系内的九龙站环贸易广场（ICC），预料项目落成后，每呎租金约100元，可以吸引外资及中资企业承租。由于项目邻近ICC，相信可产生协同效应。

该行又预期，新地将兴建“地标式甲厦”，连同建筑成本及利息待，总投资额将超过600亿元，楼面呎价逾1.9万元。