龙床盘菁隽一呎管理费逾5蚊！　专家拆解厘定准则　睇实管理份数

辛苦储钱一圆“上车梦”，不过“上咗车”并非无后顾之忧！除了收楼时单位质素可能良莠不齐外，发展商有时还会送上意想不到的“惊喜”！单栋楼、被外界喻为“龙床盘”的屯门菁隽以细闻名，管理费同样“吸睛”，个别单位每呎收费超过5蚊！

屯门“单幢楼”管理费贴近市区豪宅价，原因为何？且看发展商、测量师及一手销监局如何拆解管理费计算准则。

菁隽为单栋楼，合共356伙，由开放式至3房间隔。大厦有3部电梯出入，一层共有36个单位，尤以只有128方呎“龙床盘”最受关注。记者上月曾与资深验楼师赖达明实地考察，部分单位景观尚算开扬，一边可望见河景及铁路景；另一边的单边一房单位，则可远望附近足球场。

同时，近年推售的新盘往往标榜设豪华会所设备，酒店式管理服务等予住客享用，以单栋楼计，菁隽会所设施也算不俗，设有KTV房、健身室、瑜珈房、宴会厅、可供烧烤的平台，以及淋浴设施等。

菁隽管理费每呎逾5元

听落美好，但始终“羊毛出自羊身上”，有菁隽业主透露，其单位管理费达到5.1元一呎！

对新盘业主而言，第一次与管理处“交手”可能是单位执修，逾5元一呎表现又如何？有菁隽业主向《香港01》透露，上月初已向管理处提交执修表格，但拖近一个月仍未开始进行工程；同时亦有业主指，执修效果未如预期，工程人员只进行了少部份执修，再度追问后仍未获管理处回应，“几时整都畀唔到个期，得个等字，管理费又收足！”该名业主透露，其单位面积239方呎，每月需缴交管理费1,200元，计落平均5元一呎。

菁隽发展商回应《香港01》时表示，已逐一向提出执修的业主联络，并派专人跟进。目前发展商正加紧执修，争取12月份内完成工作；发展商又指，菁隽管理费平均为每平方呎4.8元。

新界盘管理费贴近豪宅

菁隽单位细，平均管理费逼近5元，实在“拍得住”市区。综合市场消息及媒体报道，近年新盘管理费平均约每呎4元，个别则达到5元，如北角“尚誉”及启德“嘉汇”，管理费更分别为5.7元及5.3元。

除了菁隽，即使不属传统贵价地段，部分新界盘亦可能收取贴近于豪宅的管理费。例如马鞍山荟晴，每方呎管理费亦为5.1元；而“单幢楼”的每呎收费，似乎亦较大型屋苑为贵，例如大坑单幢盘瑆华，该盘共103个单位，最细面积由383方呎起，以每呎管理费7.6元计算，每月最少要支付近3,000元管理费。

以“管理份数”摊分管理费

何解“单幢楼”管理费可以“高人一等”呢？香港测量师学会物业设施管理组主席黄贵生接受《香港01》访问，拆解管理费厘定准则。他表示传统而言，管理公司以“量出为入”的方法，去厘定管理费。但现时由于政府法规上的改变，如与环保相关的法规、通胀等，管理公司会预先估算，再厘定管理费。

至于业主之间，以什么准则去摊分费用呢？黄贵生指，大厦公共契约中，分“业权份数”及“管理份数”。简单而言。“业权分数”是当大厦全幢沽出后，每个业主获分派利润的比例；“大家都500方呎的单位，一个是向海，一个望坟，两个单位价值都唔同，业权份数都唔同。”

不过“管理份数”的基本原则，是考虑每个单位估计居住人数，及其可以享受公共地方及设施的成本作出公平的摊分，“单位望海同望坟，都系用同样的设施。”因此假设两个楼盘的会所设施规模相约，加上日常管理、保安、清洁、维修及保养等，管理公司每月收费均为100万元计，由于“单幢楼”的整体居住人数照计远低于另一个非“单幢楼”屋苑，因此“单幢楼”的业主所需摊分的管理费便相对高昂。

还看服务质素

另一边厢，管理处的服务质素也会影响管理费收费。物业管理业监管局主席主席兼立法会议员谢伟铨，接受报章时访问亦曾指出，难以评论新盘管理费是否“收得太高”，认为管理费水平，或与其所包含的服务质素较高，例如住户能免费享用会所设施或泳池等，收费会较会所设施按次收费为高；又或者豪宅需要更高质素的管理人员有关。

他提醒，若果业主认为管理费过高，入住后可留心哪方面支出较多，例如泳池的暖水池，是否可在夏天不需要时关掉等，“最紧要管理公司账目清晰，有足够透明度。”

销监局：留心维修开支入

账目可入住后留心，但新楼管理费在买楼时，却未必可了如指掌，原因是发展商销售时，不会公布管理费水平，准买家只可“靠估”，入伙后亦只能“硬食”。菁隽的发展商于记招中曾表示，目标收取每呎4.5元管理费，但最终平均收费为4.8元，个别单位更收逾5元。

因此一手销监局较早前提醒，一般来说，发展商会在售楼说明书中列明不同单位的管理／业权份数，而业主需按照份数的比例，分担相等比例的管理及维修费用。

当局举例，某类外墙装修物料的管理及保养开支较高，提醒准买家从楼书内的“装置、装修物料及设备”部分查阅。如外墙铺设玻璃外墙及／或玻璃幕墙，须留意检查、清洁、保养及维修时可能会使用吊船，这些额外开支或会计入管理费，由业主分担。准买家同时应向卖方查询，保养、维修或更换这类住宅物业的冷气机时，会否涉额外开支或工程。

局方强调，多次鼓励卖方在楼书以外的刊物或宣传物品，向准买方提供管理费款额或预计款额范围，以供准买家参考。