莱坊料启德住宅地估值最高达229亿元　全年政府卖地收入达1200亿

新的纯住宅地王及价值可达千亿的高铁西九龙站的商业地王，政府会在下季推出。莱坊予位于启德的住宅地估值达229亿元，屯门住宅地估值为2.5亿元。至于高铁西九龙商业地，最高估值更达1,100亿元。

启德地皮地盘面积为19.7万平方呎，可建楼面面积为120.5万平方呎，每呎楼面地价介乎1.75至1.9万元，总地价介乎211至229亿元。屯门住宅地方面，地盘面积为1.07万平方呎，可建楼面面积为3.5万平方呎，以每呎楼面呎价介乎6,000至7,000元计算，地价为2.1至2.5亿。两幅地合共可提供1,350伙。

对于政府下季只推出2幅住宅地，莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文指出，与估计一样，地皮供应不多，估计下半年政府未必以太快速度卖地。虽然土地供应似有减少，透过分析，从2019至2023年住宅供应是足够，亦可应付市场需求，这方面唔太担心。

未来市况对发展商的现金流更具挑战

他又预期估计今年下半年地价相对平稳，在许多的不穏定因素下。发展商“各自计数”，但估计在出价上“唔会太进取”。但值得注意的是这段时间“可能是中资拿地的好时机”。近年地价贵﹑卖楼速度不会太快，这正考验各发展商的现金流、持货能力及对后市的态度，估计发展商在未来买地时会更有“选择性”及“策略性”。

他预计现财年政府卖地收入介乎1,100至1,200亿元 ，与上年度卖地收益1,220亿元相若。他估计未来2至3年的住宅供应充足，惟在中﹑长线是一大问号。在增加土地供应上对政府而言是一重大挑战。

港铁黄竹坑站上盖第四期项目，亦会在下季招标，预料可以提供800伙。莱坊预期项目每呎楼面地价介乎1.8至2万元。

料西九商业地王只获2至4份标书

至于西九龙商业地王，林浩文预期地价介乎$790至$1,100亿，投资要$1,000至1400亿元。他预料项目长期租金回报率约2.5至3%。由于项目投资额太大，估计只有2至4个发展商入标，亦大多以合组财团形式以分散发展风险。

除了上述提及的地王外，亦会重推遭到高银金融（0530）放弃的启德商业地王，两幅商业地可以提供400万平方呎商业用地。