【环海．东岸】呼吸Plan变攞命Plan？　两大落差“上咗车”都呻苦

3年前，“呼吸Plan”一时无两，只需缴付楼价5%作首付已可上车，着实成了不少“无壳蜗牛”的福音。
不过“魔鬼在细节”。随着单位入伙，昔日的“呼吸Plan”随时成为今日的“攞命Plan”。红磡环海．东岸近日已入伙，记者拆解其当年“开心直通车计划”
，发现两个不似预期，有可能令业主陷入供款困局。难怪“楼神”赵国雄日前预言，“呼吸Plan”业主恐变负资产！

2015年开售、有“纳米之城”称号的红磡“环海．东岸”，近日入伙。当年发展商九龙建业炮制“开心直通车计划”，毋须入息证明，楼价5%首付便能做业主，三个月后再以“滴滴金”方式，每月供楼价0.35%直至入伙为止，期内免息。余下约8成半楼价，到买家入伙时可向九建旗下“财仔”借尽一按或二按上会，且免入息证明，最高可分30年还款，不设罚息期。

落差一、息口不似预期

发展商去年9月左右才公布息口水平，有业主向《香港01》称，知道利率水平后可说是大失预算，“当时发展商说会视乎市况而定，所以估佢都只是2至3厘左右，点知最后成6厘息。”

的确，采用“直通车计划”的高承数按揭买家，首年利率为最优惠利率（P）减0.5厘；其后年利率则为P+0.75厘。由于去年9月各大银行已经跟随美国联储局加息8分之1厘，以目前P为5.375厘计算，首年利率为4.875厘；次年起就大幅上调至6.125厘，比一般银行的“按揭Plan”2.375厘高。

利率开支差距近190万

以使用该计划、开售时售价最平的开放式单位1A座5楼L室为例，单位于2015年10月以313.8万元售出，呎价16,175元。若使用“直通车”计划，分25年摊还，首年月供 15,399元；之后每年月供17,320元；全期利息开支约245万元。

当然，业主亦可自行找银行上会免挨贵息，若将贷款由发展商转按至银行，按揭成数或将由8至9成半降至5至6成，少不免要补回首付差额，意味业主或需准备楼价的25%或约78万元才可上会。但好处是，全期利息开支降至约61万元，每月供款仅约8,314元；两者总利息开支相差近184万元。

落差二、楼价升幅不似预期　 转按有难度

虽说业主随时要“擡钱”上会，但若果期内楼价升幅够劲，转按时未必要“擡钱”，甚至可受惠于银行转按时提供的回赠。可是，环海．东岸的“呼吸Plan”投资客，就未必可以有这样的优惠。

以1A座底层Ｇ室的首个“暗蚀盘”为例，当年成交价为521.2万元，本月业主以538万元沽售。截至2月26日计，恒生银行（0011）的最新物业估值约570万元，升幅约10％，低于同期楼价约27%的升幅。

估值已经追不上市况。若果原业主非首置客，受金管局的“辣招”所限，最多只可借楼价的50％。由于原业主已分期支付15%的首付，剩下的85%或433万元，若要到银行上会的话，银行只可借50%，余下的2百多万元就“贵客自理”；若果不想“擡钱”上会，意味楼价或银行估值，至少要升至约743万元。

据一手成交记录显示，有多达625伙买家选用“开心直通车计划”，占已售出单位62.8%。除非这批买家本身持有大笔现金，擡钱上会方可为自己留一扇逃生门，否则很大机会要挨贵息，不然就只有卖楼了事。

难避高息　专家教两招“走位”

想“脱苦海”不挨贵息，就要应好好利用不同银行之间的估值差距。中原按揭经纪董事总经理王美凤指出，发展商不为“直通车计划”设罚息期，用意都是希望业主收楼后可以转按。不过她提到，该盘的估价仍与当年成交价相若，所以未必可以溢价转按，但仍可先到不同的银行为单位进行估价，“有个别银行估值较高，都有数个百分比的差距。”

她续称，最理想的情况当然是业主有足够实力，可补足首付差额从而转按至银行。若果首付真的不够，次选是考虑转按到市场其他提供高成数按揭的公司，“会高过银行息率，但有机会低过发展商的息率，未必有成P+0.75厘咁高；至于是否放售，就视乎自己的供款能力。”