【环海．东岸直击】千伙单位逾2成放盘　业主“抢闸”出货有因由

3年前开卖、涉逾千伙的“纳米盘之城”红磡环海．东岸近日入伙，旋即录得多宗“跑输大市”个案。
该屋苑自今年1月陆续收楼以来，暂录18宗二手成交个案，当中约13宗帐面升幅逊于同期大市升势，更有2宗明赚暗蚀！《香港01》直击这个纳米盘重镇，一层36伙，可谓密集过公屋，但原来单位“细”不是跑输理由，真正原因仍是“钱作怪”！

作为市区“纳米盘”供应重镇的红磡环海．东岸，由九建（0034）于2015年开卖，提供1,008个单位，实用面积由194至375平方呎不等。

该盘今年1月陆续入伙，开售至今已超过3年，业主不再受SSD转售限制，放盘量亦因而急增。事实上，早于去年10月，环海．东岸尚未入伙时，市场已有消息指，项目涌现逾130个“未收楼、先放售”的楼花放盘，而目前更有逾200个放盘，占全苑单位供应逾2成。

表现跑输CCL楼价升幅 

放盘如此多，心急业主始终难“割禾青”走货。综合代理及市场消息，屋苑入伙以来，累录约18宗成交，其中2宗“明赚实蚀”，虽然帐面分别赚16.8万元及17万元，但扣减代理佣金及杂费后，实际蚀约4万元。

即使有钱赚，不少表现亦都跑输大市。反映本港二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL），由2015年初约134点，升至最新（3月1日）的171点，期内累升逾27%，惟环海．东岸成交单位却普遍脱节，上月13宗成交帐面只赚3.3%至24.7%；唯独2宗帐赚逾27%，能够紧贴市场走势（见图一）。

虽然环海．东岸属“纳米盘”，但始终位处市区，加上近年楼市大抵畅旺，市面上二手“蚀让”个案可谓少见。记者于是深入了解这个“纳米之城”，发现有3大因素，令这个屋苑楼价走势“大落后”。

真相一、低息年代挨贵息

业主心急放盘，或者要从供楼按揭计划说起。当年发展商推出“开心直通车计划”，以最高可借9成半按揭作招徕，首付5%、无须入息证明已可做业主，然后以“滴滴金”方式，每月免息只供楼价的0.35%，直到收楼后才上会。根据一手成交纪录册，超过630伙单位的买家采用此计划，占比逾6成。

只不过，当初的“上车佳音”，到收楼时恐怕变成“恶梦”。皆因“直通车计划”的买家可将余下最多约85%的楼价，全数向发展商旗下财务公司申请贷款，但首年利率达P减0.5厘，次年起全期息率将升至逾6厘，息率远高于目前银行约莫的2.3厘水平。

以1A座底层G室的首个“明赚实蚀盘”为例，实用面积呎325呎，当时成交价为521.2万元。若使用“直通车计划”，分25年摊还，首年月供25,577元；之后每年月供28,780元，全期利息开支约416.5万元，单是利息开支，已是楼价近8成。

翻查资料，环海．东岸一个300多呎的单位，早前以约1.5万元租金承租，以此推算，上址业主尚要补上逾1万元的利息开支，才能覆盖供楼开支，“等租客帮自己供楼”的算盘未能打响。

真相二、邻区租盘竞争剧烈  

话虽如此，也有不少环海．东岸业主选择放租，而非沽货离场。据区内代理透露，该盘入伙前已录60个预租盘，上月再录约70个租务成交，现时仍有约200个待租盘，平均意向呎租约为50元至60元，租金回报率约莫3至3.5厘，竞争剧烈。

再者，马头围道一带更是有不少新供应，同样提供中小型单位，如首季入伙的翰畋（92伙）；邻区竞争更是白热化，入伙单位包括嘉汇（900伙）、龙誉（930伙）、天寰（822伙）等。区内提供逾3千个单位，令市场竞争激烈。

目前，环海．东岸开放式入场月租由1万元起，而1房则由1.4万元起。

另外，记者亲自到环海．东岸这个被喻为史上最多纳米户的屋苑直击，全盘1,008个单位，每层有36伙，比70年代公屋更要密集，超过9成单位属开放式及一房户。而屋苑划分成3座，但共得8部电梯。如此密集式设计，或许会令不少买家和租客却步，因此一时间逾200个放盘应市，市场亦未必能一一消化，楼价自然不会被抢高。

而且，个别单位设计未必“怡人”，以1A座中高层C室一房户为例，走入室内，骤眼看间隔实用、呎呎用到尽，但细始终是“原罪”，令厨房只能用开放式设计，不设明火煮食，地上瓷砖仅6吋，即接驳木地板，以及厕所设计为黑厕，即不设窗口。而该单位开门后方即为雪柜，两门不能同时打开。另外，单位大部分景观是望著对面大厦，必须关上窗帘，部分景观才是邮轮码头海景。

陈海潮：纳米盘市场走向饱和

利嘉阁地产研究部主管陈海潮认为，纳米盘的出现是因楼价非常高，发展商当时㓥细单位，令到单位总价相对便宜，以迎合市场需求。但他指出，因这类盘的面积非常细，楼市转势向下时，同样的资金可选择较大单位，加上近年不断有纳米盘落成，市场需求慢慢走向饱和，细单位价格自然受压，而该类单位总价低，业主本身的防守力亦较低，导致更容易蚀让。

李兆波​：纳米楼“细夹贵”令人不高兴

中大会计学院高级讲师李兆波却认为，这类物业投资价值不高。他认为，若果楼价下跌，有实力的买家都会买入面积较大的单位，“它只是㓥房与大少少的正常住宅之间的产品，买来投资的话我觉得是奇怪的。现在楼市调整，不如租多阵楼先，将来或有好一些的选择，又如果㓥房环境OK的，就唔好走住，再试一试申请居屋，看看合不合资格。”

不过，李兆波认为，假如纳米楼“无咁贵”，例如实用面积150呎售150万元或以下的话，则尚有存在的价值。“细得来都几唔人道，几唔合理。不过如果楼价唔系咁高，其实都不是太差，等年轻人有自己的空间。只不过现在又细又贵，先咁多人不高兴！”