荃湾西租盘混战　海之恋租金创新低　业主叹慢板︰租客背景最重要

荃湾西近期先后有三大新盘入伙或将入伙，分别是柏傲湾、海之恋及全‧城汇，总共涉及近3,000个单位，租盘也随之涌现，顿成“供应重镇”。
据中原及美联两间代理行数字，上述新盘的待租盘已达到240个，有代理表示，近期租盘之多，已令该区租金水平受压，但就料租金过年后可望重拾正常水平。有海之恋一房业主亦不想“做烂市”，相信一房较易租出，反而重视租客质素。

两大入伙新盘     暂有230个放租盘

三大新盘之中，最先落成的是新世界（0017）柏傲湾，共设983伙，已于去年10月起陆续收楼，现时共有60个放租盘，上月录得30宗租盘成交；紧接著长实（1113）旗下的海之恋，则提供970伙，上月开始入伙，放租盘逾170个，上月录30宗租盘成交；而华懋旗下全‧城汇预计今年中收楼，亦涉及953个单位，市场已开始见10多个单位的预租盘。

两大开始收楼新盘对垒，柏傲湾最低入场门槛﹙月租金额计﹚为1B座中层F室，为开放式单位，实呎306呎，月租叫价14,500元，呎租47元；海之恋则为7座低层C室的一房户，实呎391呎，叫价15,600元月租，呎租39元。

在大批租盘相继涌现下，柏傲湾和海之恋近日呎租同创屋苑新低。较早入伙的柏傲湾率先受压，成交呎租最低见32元，上月初屋苑2B座低层C室的2房户，实用面积499呎，以1.6万元租出，呎租约32.1元；以该单位一手买入价732.2万元计，回报约2.6厘。而近日海之恋成交呎租亦有回软迹象，最新屋苑9座低层B室的3房户，实用面积760呎，以月租2.85万元租出，呎租约37.5元，呎租创屋苑租赁成交新低；以该单位一手买入价为1,024万元计，回报率约3.3厘。

区内代理料租金仅短期受压

不过，区内代理直言，两大新盘租金受压情况只是短期情况。中原地产荃湾区资深区域营业经理余俊文也认为，近期新盘轮番上阵，租盘涌现的时候就令到租金叫价短期受压，令租客议价能力提升。不过，他认为是业主想在新年“突围”而出才会减少少，惟荃湾西交通方便，除了本区客外，更吸引来自葵涌、青衣和屯门区客人，加上新盘优质和可望海景，故租盘吸纳量大，相信租金价钱过年后重拾正常水平。

余俊文又认为新盘入伙相隔一段时间，以及两大新盘的单位面积及定位不同，如柏傲湾设计新颖、设开放式户选择，而海之恋间隔实用等，吸纳不同客群，竞争未必未分激烈。以他经验，该区租盘消化速度快，平均入伙后当月租盘成交约40宗。他又指，近年客人对新盘情有独钟，租金相差不太远，都会选择新盘。

有业主企硬“唔做烂市”

事实上，也有业主心雄不打算“做烂市”，扬言看好后市。现住在屯门居屋、海之恋一房单位业主潘先生表示，自己本为投资客，现时月租叫价17,000元，但16,500元亦会考虑，打算将物业长租获利。因海之恋位于荃湾西上盖，地理位置佳，所以对物业收租回报有憧憬，但预计楼价不会有太大升值潜力。翻查土地注册处资料，该单位于去年成交价为728.1万元，呎价为18,621元。业主如以月租16,500元租出，回报率只有2.2厘。

他又提到，一房单位一向较易租出，而且海之恋的一房单位只占该盘的一成多，相信市场很快消化，到3、4月的租金水平应会好转。他作为业主，认为租金回报是其次，最重要租客有“良好”背景，才可令业主放心，“好租客系可遇不可求”。

同区“半新盘”环宇海湾难“抢客”

两大新盘已先后入伙，对同区供应大户，长实旗下“半新盘”环宇海湾，又有没有影响？该盘于2015年3月入伙，目前租盘约40个，平均成交呎租约35元。现时最低入场费为8座高层D室，为2房单位，实用面积482呎，叫价17,500元月租，呎租36元。

美联荃湾愉景新城分行首席联席区域经理梁仲维表示，最近海之恋平均呎租约41元，环宇海湾平均呎租约35元，但后者呎租较平，竞争能力略显输蚀，“海之恋系港铁上盖，竞争力会大好多，平均呎租都反映晒。”