【供楼计计数】按揭成数倘放宽　真系“无壳蜗牛”佳音？

本港楼市下滑之始，市场已有声音吁政府减辣，近期终于见到一些“眉目”。财爷陈茂波昨日﹙6日﹚在网志表示，考虑在不致令楼市“火上加油”、不影响银行体系风险前提下，研究帮助有能力供款但首付不足的上车客。
只不过，财爷就讲到明无意“撤辣”，包括三大“辣税”，即额外印花税（SSD）、双倍印花税（DSD）及买家印花税（BSD）。市场随即揣测，财爷可能是暗示放宽按揭成数，估计由现时6成按揭成数提高至7成。倘成功放宽按揭成数，首付门槛无疑降低，但亦不代表你能上车！

过去一段长时间，香港楼市升幅如脱僵的野马，逼使政府实施多轮逆周期措施，包括2015年金管局出招遏抑楼市，将700万或以下物业的基本按揭成数由7成调低至6成，令首付由3成增至4成。而供楼客在购买按揭保险后，600万元以下物业才最高可做80%按揭。

近期随著楼市下调，财爷口风放软，研究帮助有能力供款的上车客。市场预料，政府或会放宽按揭成数由60%上调至70%，并在1,000万元或以下物业作优先考虑。

首付虽减少　惟供楼负担比率大增

眼见按揭成数放宽，是否就有机会上车？实际情况来看，一个月入4万元的家庭为例，打算购入一个700万元物业，最长30年期，以目前银行普遍的按揭利率2.375厘计，现行按揭成数规定之下，他们首付须付280万元，总贷款额420万元，每月供款约16,323元；假设利率水平持续不变，全期总利息约167.6万元，合共须花867.6万元。因此，该家庭供楼负担比率仅为40.81%，低于现时要求自住物业的供楼负担比率50%，并成功通过3厘的压力测试，换言之即使利率上升3厘，​供楼负担比率将升至58.8%，仍然符合压力测试基准下的60%供楼负担比率。

倘条件不变，按揭成数上调至7成，上车客首付仅付210万元，总贷款额490万元，每月供款约19,044元，全期总利息195.6万元，合共须花895.6万元。该家庭较之前多付28万元利息，其供楼负担比率亦升至63.48%，更不能通过3厘的压力测试，恐怕最终亦无法承造按揭。

应令按保计划贴近实际情况

中原按揭经纪董事总经理王美凤预计，政府是温和适度调整按揭成数，并会设楼价上限 、设定买家类别（上车、自用人士）等，以免令市场错觉是大幅度放宽 ，“未至于系减辣，只是令到上车人士唔好咁难上车”。她坦言，政府是帮助“呢几年欠首付”的上车客，而不是确保所有人都上到车，市民要自行计算供款能力。她指出，面对调高按揭成数后，也不会造成太大的信贷风险，因在其他条件不变下，3厘压测确保了供款负担比率处于合理水平，而目前私楼平均供款负担比率为35%。

王又指出，“唔系个个都要买到楼，而系政府留意到有一批有咁上下供款能力，但唔够首付嘅人士”，而目前按揭配套之下，令到这批供到楼的上车客，只能转投新盘或无法上车。

故她提出，政府要帮助市民“圆上车梦”，按保计划都应该适度调整，现时只有楼价400万元或以下物业方可申请高达9成按保计划，8成按保计划也仅限于不超过楼价600万元物业。王认为现时400万元或以下物业选择太少，政府想市民真正运用到按保计划的低首付上车，应贴近实际情况，将按保计划的申请门槛，扩至600万元或以上物业。