【供楼注意】港银加H按锁息上限“热身”　专家料9月息魔真降临

港银终于宣布加按息，息魔渐行渐近！花旗银行率先掀起加息战，汇丰银行﹑渣打（香港）、中银香港（2388）﹑恒生﹙0011﹚及东亚银行（0023）等纷纷“接力”上调按息，包括加H按锁息上限及P按按息。
息魔杀到，最大影响的莫过于供楼客，分析指，由于现时Hibor﹙香港银行同业拆息﹚仍处高位，H按已届封顶位，是次各大银行调升H按的锁息上限和P按按息，以致两者实际息率只有10点子的息差，H按优势不再，料P按世代或重临。
至于息口上升对楼市的影响，有专家就指，本港按揭利率累加1.5至2厘或以上，供楼客方会感到“入肉”。

面对息口上升，供楼客就“有排愁”，皆因每月利息支出有所上升，随时“小数怕长计”。今次各大银行分别调整H按和P按锁息上限，普遍上调幅度介乎0.1至0.2厘，随时令供楼客不见10万元！

以增加0.1厘，即H按实际息率升至2.25厘计，假如500万元的物业为例，借6成按揭，贷款300万元，每月供款将较未加息前加152元，全期利息则增5.4万元。若增加0.2厘至实际息率2.35%，每月供款将增加306元，全期利息更增加11万元。

料H按和P按封顶息率将再收窄

目前使用P按供楼客占比约2.6％，超过9成是使用H按供楼。短期而言，经络按揭转介首席副总裁刘圆圆就相信，10点子﹙0.1厘﹚的息差不会吸引大批客“转会”至P按，但就预料到第三季末及第四季P按比例才会开始逐步提升。

惟刘直言，今次加息周期才刚开始，预计本港银行不仅调升H按和P按的锁息上限，最终更会直接调升最优惠利率（P），她估计9月上调可能性很高，新旧按揭客户亦会受到影响。她续称，上调P后，或拉开H按封顶息率的差距， 新造按揭客户仍有可能选择H按计划。

刘圆圆；预计楼价不会因加息大幅下调

息魔现身令供楼客负担增加，对楼市炽热程度又会否有降温之效？ 刘指出本港多年已维持低息环境，而业主更要经过“加息3厘”的压力测试，相信按息加幅轻微对供楼人士的影响不大。她认为港银上调按息是循序渐进方式进行，料到今年底按息将升50点子，实际息率达2.75%。

刘圆圆亦承认，虽然加按息的确增加供楼客负担，但现时大部分物业仍是供楼平过租楼，料不会因加息对楼市有下调压力。她强调，楼市主要受供应影响，目前未看到有大批供应增加，料第3、4季楼价仍轻微上升，全年住宅楼价仍看升15%。

林浩文：加按息1至2厘  才对楼市有下调压力

莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文亦认为，“息魔”对香港楼市而言，短期影响不大，心理因素大于实际因素。他强调单纯因加息因素，而令本港楼市在今年“大跌”的机会不大，维持2018年全年一般住宅及豪宅升10至13%，超级豪宅升10至15%的预测，但下半年升幅料收窄和平稳。

林认为息口走势绝对会影响本港楼市未来的表现，但只要香港银行今年加息步伐不过急，息口上调对本港现时楼市影响有限，亦对住宅买家每月按揭供款不会有好大影响。他认为本港按揭利率累加1.5至2厘或以上，即供款利息升至4至5厘，供楼客才会感到“入肉”，亦对楼市产生“向下调的压力”。

他相信要期待下半年楼市调整，主要因素会是：政府对楼市有重大新政策、特发性外围因素，又或地沿政治问题，预计其他因素则不足以影响楼市大幅调整。