预算案前瞻｜百亿地王失踪　专家:皇帝女唔忧嫁不再 倡改卖地模式

【财政预算案2025、财政预算案、楼市、楼价、减辣、撤辣】香港楼市过往连续多年攀升，楼价年年上涨带动政府不时出现过百亿、逾千亿元的地价收入。不过辉煌卖地成绩近年不再出现，翻查资料，截至2月中，2024/25财政年度政府地价收入（卖地收入加上补地价收入）暂时约46亿元，较原本预算地价收入330亿元，仅达标约14%。

值得留意，在2023年2月份，当时财政司司长陈茂波曾指“凭过往经验推算，未来数年的地价收入相当于GDP（本地生产总值）大概3.7%左右”。不过相关预测与目前最新市况出现大幅度落差，以2023年香港本地生产总值约2.99万亿港元作比较，今年2024/25年度的地价收入暂录约46亿元，仅占2023年GDP约0.154%。

有测量师认为，以往土地买卖是“皇帝女唔忧嫁”，不过近年发展商意欲减弱导致多宗流标，甚至有成功拍卖批出的地皮，最终重新回到政府手中，反映情况逆转。建议政府回到基础市场原则，直言土地是需要宣传、推广，而未来发展北都更要积极吸纳产业企业，需考虑引入免地价、税务减免等措施，扶持产业发展。

本财年推4住宅地、1幅流标　地价收入暂录46亿、占目标14%

资料显示，2024/25财政年度期间，政府仅推出四幅住宅用地，其中一幅用作私人兴建资助出售房屋先导计划（“乐建居”）的柴湾住宅地，在仅收一份标书的情况下流标。至于其余成功沽出的3幅住宅地皮，全部均位于发展成熟的沙田区，不过成交价仅6.06亿、6.19亿、10.21亿元，即合共仅为库房创造逾22.4亿元的地价收入。

宁汉豪曾指不能倚赖地价维持政府开支

至于计及其他补地价项目收益，估计本财年（2024/25年度）政府地价收入暂时仅仅只有约46亿元，占目标330亿元仅约14%。事实上，发展局局长宁汉豪近期在1月份曾表示，因地产市道未完全恢复，需时回暖，认为现时情况属于可理解的局面。而在1月初的卖地计划中，她又表示“地价收益有高有低、不能倚赖维持政府开支”。

财爷曾料地价收入占GDP3.7%　惟有大幅度落差

值得留意，在2023年2月份，当时财政司司长陈茂波曾指“我们亦凭过往经验推算，未来数年的地价收入相当于GDP（本地生产总值）大概3.7%左右”。不过相关预测与目前最新市况出现大幅度落差，以2023年香港本地生产总值约2.99万亿港元作比较，今年2024/25年度的地价收入暂录约46亿元，仅占2023年GDP约0.154%。

昔日地价收益数百亿　曾连续4个财年逾千亿

翻查楼市处于上升周期的地价收益资料，过往不乏成交价逾百亿住宅地王，以及作价数百亿元的商业地王，当时直接带动政府每年地价收入高达数百亿元，以至连续数年录得逾千亿元的地价收入。

恒基740.8夺中环美利道、新海滨三号商业地王最瞩目

最夸张时段为2016/17年度至2019/20年度，连续四个财政年度的地价收入均超过千亿元。其中2017/18年度地价收入高达1,648亿元，为历来最高水平，该年出现最贵地皮为启德第1F区2号商业地，作价246亿元，由南丰夺得并兴建为现时大型商业项目AIRSIDE；同年也出现中环美利道商业地（现为超甲厦The Henderson）以232.8亿元，批出予恒地（0012），反映当时两幅商业地已为库房贡献478.8亿元。

新地422亿豪夺西九高铁站上盖商业地

而直至2019/20年度，当时最贵地皮为新地以逾422亿元夺得的西九高铁站上盖商业地王。此外，该段卖地高峰期间，市场更出现多幅地价逾百亿元的住宅地皮，进一步推高政府地价收入。

上一幅百亿地皮已追溯至2021年11月

翻查近年地皮出售资料，对上一幅地价逾百亿元的地王已追溯至2021年11月，为中环新海滨三号商业地王，以作价508亿元批予恒地，而再上一幅则为同年5月份的铜锣湾加路连山道商业地，以197.78亿元批予希慎（0014）及华懋的合组财团。反映过去3年多已不再出现百亿地王。

华坊：发展商投地意欲大减、多宗官地流拍

华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示，过往政府透过卖地收入创造重要财政收入，支持经济发展。但在宏观经济环境转变、楼市低迷以及投资气氛疲弱等的不明朗因素下，发展商库存增加，购入新土地开发项目意欲大减，导致2023年多宗官地流拍。

梁沛泓又指，政府及后暂时采用缩减土地规模的推售策略，稳著土地市场的气氛。但在现有不明朗因素没有出现大幅度改善下，未来政府的卖地模式需要求变，提高发展商的灵活性，例如灵活的付费安排，亦应重推勾地政策，让有兴趣的发展商可主动出击。过往卖地收入占政府收入接近两成，但现时土地市场不振，并有著千亿的财政赤字。未来政府的方向都需要保持财政审慎，在卖地以外开辟新财政收入来源。

泓亮张翘楚：卖地模式需改变

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为，目前政府卖地模式需要改变，如目前市场上正在讨论在地皮拍卖加招标，又或参照内地挂牌形式卖地。不过上述做法也只是改变卖地形式。至于近年市场上讨论可否让发展商就地皮分期付款，或政府向发展商提供免息分期，他认为会产生不少问题，例如分期付款即政府未收齐地价，又反映地皮未完全落到发展商手中，会否影响银行承做贷款的考虑？而免息分期支付地价，也等同减价行为。

“皇帝女唔忧嫁”不再　直言发展土地需要宣传

对于昔日市况畅旺时，高地价地皮不时出现，导致地价收入高达数百亿至逾千亿元，张翘楚认为，以往土地买卖是“皇帝女唔忧嫁”，当时政府卖地是不用做宣传，哪怕地皮位于新界、离岛，都会有发展商想竞投，只是地价高或低的问题。不过近年市场不时出现流标，甚至有成功拍卖批出的地皮，最终重新回到政府手中，反映“皇帝女唔忧嫁”不再。

因此，张翘楚认为官地市场已回到基础市场原则，直土地是需要宣传、推广，例如北部都会区的发展，政府在2024年11月底也举行“誓师大会”，透请85间企业分批上台签署“支持及参与北部都会区发展”的一般意向书，其后又就北都讲解各区优势功能及好处。

倡向外招商引资发展北都

不过张翘楚认为发展北都需要处理数个问题，其中一个大问题就是“来来去去都是同一班发展商，没有生水”。他认为，发展北都需要向外招商引资，不能认为近年香港或内地发展商减少投地导致流标，就认为海外资金没有兴趣发展北都，认为政府需要向外宣传。

土地是载体、产业发展是主菜　倡免地价、税务减免扶持企业

其次，他认为北都规划完整，但不是纯粹提供土地予地产商发展便算，因地产商强项在于兴建建筑物，惟片区发展是产业为主。因此他认为片区发展重点需要政府扶持，提供税务优势引入企业、人才公寓，强调“土地、物业是载体（盛载产业的载体），不是主菜”。

张翘楚又认为，85间签署意向书的企业中，大部份是地产基建、银行、通讯业等，从事产业发展的企业只占少数，认为可吸纳更多从事生物科技、电动车、电池产业等企业。政府或可考虑免地价批地予该类企业，设有特定年期内交税的条款，并设税务减免，例如“两免三减”，即首两年免税、后三年减少税款。