专访｜“太子邓”邓巨明亲解连番沽豪宅　一个原因深信楼市已见底

近数年楼市大挫，整体二手楼价由高位回落接近3成，部份资深投资者亦开始减持手上砖头。太子珠宝钟表主席邓巨明近年至少四度沽售豪宅物业，套现接近3亿元。邓巨明接受《香港01》专访讲解为何多次沽售旗下贵重物业。

翻查资料，邓巨明近年至少四度沽售豪宅物业，包括赤柱富豪海湾、薄扶林贝沙湾、鸭脷洲南湾及愉景湾海峰径独立屋等，套现接近3亿元，为市场上较为积极沽货的投资者。对于连番沽货行动，他解释，自己并非看淡楼市前景，而是因为目前物业收租回报较低，低于市场的利率，因而决定沽货套现。

物业回报与利息已“挂钩”、料楼市见底

他进一步讲解相关操作，房地产资产价格已大幅回落，租金回报率也随之上升，目前入门上车的中小型单位，如果是用作投资用途，租金回报约3厘至4厘，“我认为已经跌到最低了”，因为你放在银行所收到的利息收入都是介乎3厘至4厘。以上的情况，物业回报与利息可以说是一种“挂钩”或“半挂钩”，因此相信楼市已经见底。

不过这一类操作并不包括一些超级豪宅，那些楼价10亿、8亿的豪宅不包括于此，坦言“果啲超豪宅不可以这样计算”。

而且他又指出，政府早前已落实全面撤辣，并积极推出人才政策，认为政府措施有助楼市，值得一赞。

市场习惯低息、直言“太少看利息风险”

对于近年利息走势变化，他直言“市场太少看利息风险”。他表示，过去十多年市场上的生意人，普遍也习惯了低息环境，息口长期维持只有大约1厘水平，但早前息率却突然大升至高达5厘至6厘，令人十分意外，有感过去市场都太少看利息风险。至于未来息口风险，他表示，目前依然尚有利息风险，因此未来都会继续出售旗下物业。

赚钱最多是加租时期　减租不是好事

至于零售舖市方面，各区舖租普通已较高峰期大幅回落，租金支出大幅削减及回拨理论上有利营业。不过邓巨明却不同意此看法，直言“其实我们赚钱，最多的时候是加租时期，不是减租，减租不是好事”。

他解释，该公司过往最好生意的状况，是在舖租被大幅加租的时候，“加租代表生意好”，当时租金大幅上升，依然能够做到生意，足以应付租金开支。惟近年即使旗下舖位租金已较高峰期大幅回落超过一半，但并不是代表生意有明显好转。因此他认为，目前舖位出现减租，对商户也不见得是一件好事，反映生意也会同步减少。

昔日豪客“不理性消费”不复再

目前市况主要尚余中价客，他指出，普遍愿意购买数万元至约十万元的手表，而此类客户包括来自内地及本地客，坦言现在唔会再提及“豪客”。

他又表示，过往在零售高峰期，不少内地客来港购买奢侈品，是用作送礼，“内地客拎住红白蓝大袋，入边一大叠银纸，几百万买十几廿只手表”，不过他表示，过往赚咗十几年都要满足，最多只可怀缅一下，直言昔日豪客“不理性消费”不复再。至于会否寄望豪客回归，邓巨明笑言“现在没有，我都不容许，怕会被当做洗黑钱”。