金管局：放宽楼花按揭至撤辣前物业 最高承造7成按揭 即日生效
香港金融管理局（金管局）今日（14日）向银行发出指引，就2024年2月28日公布的物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施（措施）及其他相关监管要求作技术调整。
放宽楼花按揭范围至撤辣前自住物业
措施的涵盖范围将扩大至2024年2月28日前已签订的临时买卖合约并且在2024年2月28日或以后预计完成的自用楼花住宅物业的按揭申请，令有需要的合资格用家能够承造最高7成的按揭贷款。此项调整即日生效。
有空间微调 协助有实际困难用家承造较高成数按揭
因应住宅市场的走势，部分在过去数年购入楼花住宅物业并选择建筑期付款的用家，在申请按揭贷款时，可能遇到估价低于成交价的情况，因而面临需要额外筹措首付资金的困难。金管局认为在银行物业按揭贷款业务风险得到妥善管理的前提下，有空间微调2024年2月28日公布的措施，以协助这些有实际困难的用家，承造较高成数的按揭贷款。
是次微调着眼于具真正置业需要的用家。金管局再次提醒市民，置业是一项长期承担，在作出置业决定时，应该小心评估风险，量力而为。
金管局简化以资产水平计算借款能力的方法
金管局亦借此微调其他相关的监管要求：(1) 简化以资产水平计算借款能力的方法；及 (2) 在计算借款人的“供款与入息比率”时，投资物业的租金收入的扣减率由至少三成回复至至少两成的参考水平。
金管局会继续密切留意市场发展，并会因应物业市场的最新情况，推出合适措施保障银行体系稳定。
金管局又指出银行在审批新造按揭时，一向会以物业成交价或最新估值的较低者计算可提供的最高贷款金额。物业估价是代表物业的估算市值，其估值除了会考虑物业自身的状况，亦会受最新成交等因素影响。
就一手物业而言，发展商一般提供不同的付款方法，并附带不同的优惠和付款期限，让买家按自身意愿和需要作出选择。由于选择建筑期付款的买家在接近收楼时才需要申请按揭贷款，物业估值可能会因为市场环境转变而有所调整。金管局以往有透过不同渠道，提醒有意购入一手物业的按揭申请人，需要注意建筑期付款的相关风险。
经络：楼价高位回落2成 银行估价转趋审慎
对于上述最新安排，经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，近年金管局多番放宽按揭成数，但由于金管局每次新安排是于公布日才正式生效，因此放宽措施前购入楼花物业并选用建筑期付款的买家，如现时上会及申请按揭时，便不在新措施资格准则范围内。近年楼价由2019年高位回落2成，银行对住宅物业的估价亦转趋审慎，因此，这批建筑期付款楼花买家现时上会及申请按揭时，或因银行下调其物业估值，而面临需要额外筹措首付资金的困难。
协助面临上会时估价不足的买家 以承造较高成数按揭
曹德明指，自政府多番放宽按揭成数，近几年选用建筑期付款的楼花买家的占比有显著增加，当中更有个别新盘建期占比高达8至９成，现时金管局因应楼市市况，在可行情况下，有空间地放宽楼花按揭成数合资格范围，以平衡及协助部份现时面临上会时估价不足的买家，可承造较高成数的按揭贷款，解决部份买家首付资金的问题，属适时做法，对楼按市场有正面支持作用。
中原按揭王美凤指前两年建期买家入市
中原按揭董事总经理王美凤欢迎金管局将按揭放宽措施涵盖范围扩大至2024年2月28日前已签订的临时买卖合约，相信有关扩大生效期的调整即时帮助尤其一两年前选用建筑期付款而现时准备上会的楼花买家，基于按揭成数同步放宽而顺利上会，减少因估值下足而令上会困难及增加首付差额的负担，减低因上会问题而面临挞订之风险。
楼价自2021年高位下跌约24%，而当中一至两年前买入楼花并选用建期的买家，若现时准备申请按揭上会，或因楼价已出下跌10%至20%而出现估价不足，由于银行计算按揭成数以楼价及估值之低者为准，当估值下跌，意味实质按揭成数下降，买家需增加首付差额方可上会。现时扩大放宽按揭生效期后，例如超过1,000万元楼价之按揭成数可由过往5成提高至高达7成，即使估值下跌2成，买家仍有机会基于按揭成数提高而无需补付首付差额而顺利上会，避免因手头资金不足而面临违约风险。
例如买家于2022年以1,500万元买入一手楼花单位，现时估值下跌15%至1,275万元，扩大放宽按揭生效期前，根据当时签署之临约日期，买家可造按揭成数为估值之5成，买家可造按揭金额由750万元降至637.5万元，买家须补首付差额112.5万元，若未能解决首付差额或面临挞订风险；现时扩大放宽按揭生效期后，自用物业银行按揭成数高达7成，按保楼价范围亦提高，上述例子的买家有机会获银行根据估值批出高达7成按揭即892.5万元，买家无需面对补付大额首付差额的问题。
微调监管助按揭申请人减低上会难度
此外，金管局亦微调其他相关的监管要求：(1) 简化以资产水平计算借款能力的方法；及 (2) 在计算借款人的“供款与入息比率”时，投资物业的租金收入的扣减率由至少三成回复至至少两成的参考水平。王美凤指出，由于放宽按揭后买楼收租人士、又或以资产水平审批的按揭申请人随之增加，有关监管要求的微调更有助按揭申请人减低上会困难度，借着持有资产又或租金收入较顺利入市及上会。
王美凤提醒，由于现时银行楼按取态不尽相同，审批尺度亦可能出现分别，银行仍会根据按揭申请个案的不同因素包括物业估值、物业质素状况及借款人的还款能力、信贷纪录、物业用途、是否多套房按揭以及与银行之关系等因素批出实质按揭成数，借款人在申请按揭前可先行了解银行的基本审批准则。