代理涉夸大楼底被判囚　指3.5米高可建阁楼　法官：不能胡乱吹嘘

一名30岁地产代理早前向客户推销青衣楼花新盘明翘汇时，夸大其楼底高度达3.5米，表示可构建阁楼，最终令该买家买入单位，但事实上，单位楼底实际高度不足3米。早前涉案代理承认两项传布虚假或具误导性资料控罪，并即时被判监禁两个月。其后涉案代理提出上诉，不过日前被高等法院法官驳回，维持原判。是次判决属《一手住宅物业销售条例》实施10年以来首宗判囚个案。

惟值得留意，自2013年4月《一手住宅物业销售条例》生效起，发展商在新楼盘销售时需要向公众提供售楼说明书，当中详情列明楼盘内所有细节。不过售楼说明书一直未有提供“楼底（净高）”资料，仅仅只提供“层与层之间的高度”，惟两者是不同数字，或导致市民、代理出现误解。有测量师建议，发展商日后可在楼书内加入“楼底（净高）”资料，以让买楼人士更加了解单位状况。

以特高楼底　可建阁楼作为招徕

据判案书内容所指，被告人李承德于2019年12月6日透过Whatsapp告知事主陈女士，该发展项目青衣明翘汇的1座1楼E室，即一伙399平方呎两房连181平方呎的私人花园可供出售，并向陈女士传送一幅1座1楼E室的楼书平面图，并表示该单位拥3.65米特高楼底，以及附上其被告人的电话号码。

其后于12月8日陈女士再透过Whatsapp向被告索取特色单位照片，而被告于传送两幅图像后，表示2A座1楼E室特色单位的楼底高度达3.5米可建造阁楼。最终陈女士于12月9日就2A座1楼E室签订为临时买卖合约。

↓售楼说明书提及单位的层与层之间高度↓

楼书内容仅列明“层与层之间的高度”　实际楼底不足三米

不过据楼书资料显示，1座1楼E室及2A座1楼E室只有列明“层与层之间的高度”并未有提及两个单位的楼底高度。而判词表指经量度后发现，1座1楼E室及2A座1楼E室的楼底高度分别介乎2406毫米（2.406米）至2955毫米（2.955米），以及2355毫米（2.355米）至2953毫米（2.953米）之间。即反映单位实际室内楼底高度不符合被告所指单位有3.5米楼高。

属违反诚信的案件

裁判官于判词表示，本案是一宗违反诚信的案件，又认为被告在进行销售前定必阅读过“售楼说明书”内的资料。加上单位以“楼花”形式发售，陈女士没有机会看“现楼”，只能信赖上诉人所提供的资料。

裁判官又指香港寸金尺土其住宅楼价高昂，一般市民并不轻易可以置业安居。对于普罗大众而言，购买房屋是重大事项，若然错购一并非心中理想的物业，可能需要耗用额外及庞大的金钱、时间和精力才可把错买的物业售出，纠正错误。

裁判官：佣金非细数目　物业成交不能胡乱吹嘘

裁判官续指，在一宗物业交易中，地产代理并非只充作一般的售货员，必须具有诚信，更不能胡乱吹嘘，作出不实和误导的陈述。地产代理收取的佣金不是一个细小的数目。众所周知，一般情况下，收取的佣金远超负责提供楼宇转让、按揭服务的律师所收取的费用。佣金高昂除了因为寻找客源有一定难度外，对客人承担的责任也是原因之一

受害人造成金钱损失　事后亦有大心理压力

另判词又指，陈女士当时她是打算用作自住的，但因实际楼底高度不足以令她可以加建阁楼，面积不足够自住，故她已将单位出租。除金钱损失外，陈女士亦因此事觉得心理压力大，常与家人吵架，经常有不舒服及恶心的感觉。

最终在考虑到立法原意，案情的严重性和上诉人所承认的罪责后，信纳两个月的即时监禁绝非过重， 由于上诉理据不足故上诉驳回。

验楼师：层与层之间高度不等同实际楼底

资深验楼师赖达明表示，“楼面平面图”显示的层与层之间的高度距离，是该楼层石屎地台面与上一层石屎地台面之高度距离，包括楼板的厚度，所以并不等同单位的实际楼底高度。另外，由于楼板（不包括灰泥）的厚度为150毫米（0.15米），因此实际楼底高度会比楼书中“层与层之间的高度”为少。

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，“层与层之间的高度”与“楼底（净高）”是两个不同的数字，两者通常都有数百毫米的差距，普遍介乎约150毫米（0.15米）至300毫米（0.3米）。作为测量师当然很清楚明白当中的差异，但未必每一个代理、市民都明白当中情况，因此或出现误导。

测量师倡新盘楼书加入楼底资料

目前新盘销售时提供的售楼说明书，仅仅只会提供“层与层之间的高度”，并无提供实际“楼底（净高）”的资料。张翘楚认为，其实在楼书上提供“楼底（净高）”并非难事，如商业物业、写字楼单位普遍也会提供相关数字，以便各个行业进行装修工程，而停车场也会在入口标明高度限制、净高等数字，以防止过高的车辆进入。不过目前新盘楼书却未有提供相关数字，建议发展商可加入相关资料。

写字楼、停车场通常标明楼底（净高）

此外，他又指出，每个住宅单位的各个位置，上方也会有不同的横梁，因此发展商或代理销售单位时，建议也需要列明单位的高度范围，以反映单位各位置的高度。