【视角】豪宅区的公屋 大火烧破伦敦华丽外表 露出淌血房屋问题
大火无情,英国伦敦Grenfell Tower付之一炬,无数居民无家可归,本已是非常可悲的情。但大火背后,揭露了伦敦的房屋政策在公私营分布和市场化背后带出的隐忧,更加值得探讨和正视。
英国是全球最早发展福利制度以及公共房屋政策的国家,起初公屋由地方政府负责建设和管理,泛称Council house或Council Estate,但其后财政负担加剧被迫要征重税,结果在戴卓尔夫人任首相的年代,开始推动住房私有化,目前出租公共房屋只服务约两成英国居民。
在那个由“铁娘子”主政的1980年代,英国政府亦推出了“置业权”(Right to Buy)计划,让在政府房屋住满五年的人可以申请把它买下,同时可以获得折扣,伦敦地区可以得到不超过10.27万镑的折扣,伦敦以外地区最多可以得到7.7万镑的折扣。其后工党贝理雅主政时,进一步改革英国房屋的公私营分布,私人发展商或区政府旗下房屋管理构获得翻新公营房屋的机会,房屋价格进一步走去市场主导。在人口急升及富有阶层持续涌入伦敦作投资下,伦敦楼价过去十年可以说是以火箭速度上升。
作为“置业权”计划的一部分,许多以前属公屋的单位已流入私人市场,而这情况只会不断加剧。长期的公屋住户以折扣方式买楼后,很快就会找到新买家以更高的价钱套现获利,最终只会导致伦敦大部分住宅楼都变成私有参与或全资拥有。而这一点就直接扣连了英国过去十年最火热议题:国家和公共住房的可用性,特别是在伦敦地区。
住宅房屋短缺是伦敦目前最严重的问题。伦敦中心大部分城市的房屋密度相对较低,但受到绿化带和人口密度等限制,很难在地方相对更宽广的伦敦外围建设新住宅区,反而伦敦内城要相对容易推出重建项目,因为土地仍然是公有的。很多这类区域已发展成高密度住宅项目,成为重建和活化内部的重点目标。
像这样的重建项目对现金困难的小区特别有吸引力,因为过去数年英国政府实行严格的紧缩开支政策,重建更有助小区生存。只要吸引到买家购入这些翻新物业,这些小区就可以直接获得利润,而新搬入的居民亦是高收入人士,他们较少使用公共服务。重新开发或改装这些公屋项目,亦意味这些小区和开发商可以通过为私人市场增加住房来赚取额外收入,而这些翻新后的“私楼”,对买家而言起码是“负担得起”的房屋,看似是多赢的局面。
为了赚取最大利润,发展商就有压力尽快清走原有较贫穷的公屋租户,为这些翻新后的“较廉价私楼”腾出更多的空间。那些旧租户经常会被游说以一笔过赔偿来换取重新租回翻新楼的权利;有的甚至根本不知道自己的权益,未获足额赔偿就自愿离开。加上新接手的物业管理公司采取对租金拖欠零容忍的政策,将旧租户赶走的数目趋升,令旧公屋租户可以留在翻新区域的数目已买少见少。
在很多情况下,这些旧公屋重建项目会完全拆除旧有建筑。然而,今次发生大火的Grenfell Tower却并非如此,此大厦只作外部翻新和重新设计内部间隔以腾出更多空间,但同时亦有可能影响消防安全,令火灾发生时不能确保火势由下而上蔓延。与此同时,翻新外墙明显旨在改善建筑物的外观,使其更适合私人买家,但同时盖掩了一些本来容易察觉的结构缺陷。2011年已有报告发现,英国社会有四分三大厦,都难以应对大火威胁。
翻新工程为Grenfell Tower加装隔热外墙,可是,当大厦发生火灾时,有人拍摄到外墙物料飞脱、洒在附近一带路面的照片,大厦外墙势必成为今次火灾的调查其中一大重点。外墙可以改善隔热,令老旧的大厦更美观,但全球各地不少火灾事故都显示,加上隔热层后的外墙可令火势更严重。
事实上,管理Grenfell Tower的公司KCTMO是一个非牟利组织,理论上由成千上万伦敦人负责营运,同时管理着该区的大厦。但在Grenfell Tower管理委员会的15名董事会成员中,只有8名为居民代表,其余7名均为区政府委任或独立人士),而维修和保养则由另一家私人公司签约。由于区政府与KCTMO有密切关系,居民一切诉求均被忽视,可能是酿成大火的主因。
或许我们可从刚结束的英国大选寻找到一些启示。Grenfell Tower所在地区,本来是英国以致全球其中一国最富有的地区,竟然在今次大选中投向了工党的怀抱。选举失利后,特雷莎·梅政府同样亦表明,会结束过去数年的财政紧缩政策,而这一政策,被广泛地认为是令公共基础设施保养被忽视的主因。