多国首置上车盘面面观　英国拟建蚊型盘　非洲人有车唔上事出有因

行政长官林郑月娥下月发表《施政报告》时将公布“港人首置上车盘”详情。英国伦敦也在实行类似的计划，目标是让更多年青一辈能在市中心工作，对经济及创造就业都有好处。一些国家或城市也在推动类似计划，目的都是希望助人安居乐业，只是成效往往多种因素影响。

伦敦：屋细价钱平　助青年上车

英国伦敦房价之贵全球排名第三，仅次于香港。想要在伦敦市中心置业，买楼的首付平均要付9.6万镑（约96.4万港元），使得不少年轻人望而却步。

市政么为免愈来愈多的人才因此迁至伦敦近郊城镇，跟包括U+I在内多个发展商合作，斥资2500万英镑（约2亿６千万港元），兴建约1000个微型公寓，帮年轻人上车。

这些微型公寓售价低于市价至少20%，面积最小的仅有19平方米（约205呎），远低於伦敦政府建议的37平方米（约400呎）的标准面积。这些对于英国人来说名符其实是㓥房的单位，座落伦敦黄金地段Zone 1，而政府设定的售价，将比市价较易为准业主所能负担。Zone 1单人房月租约由600镑起跳。

能负担得起伦敦楼价的只有那些非常有钱的人，也有可能是暂时居于物业，或者是住在社会福利屋（council house）中。

英国的一家智库Development Economics周二（9月12日）发表的报告将指出，如伦敦在应对住屋问题方面再没有切实有效的解决办法，这座首都最终可能变“鬼城”。智库建议称，如在伦敦市中心设立5个试点，就会为城市制造逾千工作机会以及多2亿镑的收入。比起在同一地点开发的传统物业项目，这类新项目会引入约3500名在职成人。

“愈来愈多的人在选择居住地点时，会优先考虑地理位置而不是面积大小。”智库的卢卡斯（Stephen Lucas）介绍说，“因此建造够多、高质素且近中心的房子对伦敦未来经济、社会和文化的发展至关重要。”

加拿大：为单亲家庭度身订造

加拿大政府、萨斯克彻温省（Saskatchewan）、里贾纳市（Regina）政府，联同非牟利机构Gabriel Housing Corporation联手，贴心地为当地单亲家庭提供他们负担得来、安稳及长久的住房计划。

这个计划是一座楼高4层、合计有12个全新单位的建筑物。当中包括6间约450平方呎的一房单位，以及6间约680平方呎的两房单位。

联邦政府及省政府将出资最多163万加元（约1052万港元）、市政府提供24万加元（约155万港元）作为经费及奖励的一部分，Gabriel Housing Corporation以现金、土地权益及按揭融资等形成支持这项目，价值约110万加元（约710万港元）。

摩洛哥：要贫民区绝迹

北非国家摩洛哥2004年推出一个名为Cities Without Slums（暂译：没有贫民区之市）的计划。政府在全国、特别是该国西部港口城市卡萨布兰卡（Casablanca）兴建廉价的住屋单位。政府合计斥资约32亿迪拉姆（约68亿港元），以这类新型住屋重新安置130万人。52个城市及乡镇已宣布贫民区绝迹。惟联合国指该国2015年尚有260万人、或约13%城市人口仍住在贫民区。

政府通过向私营发展商提供奖励，让后者建筑不少约50至100平方米（约538平方呎至1076呎）的单位，以不高于25万迪拉姆（约53万港元）发售。它们只供首次置业人士购买。当局亦鼓励建筑商推出售价不高于14万迪拉姆（约30万港元）的单位，让薪水低微的打工人，还是有成为业主的机会。

摩洛哥的“没有贫民区之市”计划，并未能完全解决贫民区的问题。该国楼市在金融风暴后仍然蹒跚，惟楼价持续走高，2017年第二季，当地住宅销售量较第一季升7%。摩洛哥建筑师叶海亚（Yachar Bou Yahya）指出，一幢半独立的联排别墅每平方米售价达2万迪拉姆（约4.3万港元），跟一幢豪华别墅的售价一样。

非洲：土地问题最困扰

推出上车盘助年轻人升级当业主，不只是香港及伦敦等已发展地区的专利。非洲埃塞俄比亚（Ethiopia）、安哥拉（Angola）及喀麦隆（Camerron）都有类似措施，只是效果并不理想。

埃塞俄比亚的计划其实非常进取，惟未能达到预期效果，主因大部分当地人都无法应付置业的开支。即使是顺利一屋在手的人，应付每一期供款对他们来说都是不容易。故此部分人宁愿租屋住，或移居别处。

安哥拉的罗安达（Luanda）最近在郊区推出公营住屋计划。这总值35亿美元（约273亿港元）项目所供应的物业，每个低至8.4万美元（约65万港元）。喀麦隆政府的公营住屋计划，是面向该国80%人口推出。埃塞俄比亚也花了逾10年来兴建售价偏低的住屋，但为何这些国家的计划都不能成功呢？

成本高与以及业界积习是问题之一。非洲的混凝土价格，是全球市价约3倍。此外除了埃塞俄比亚，大部分非洲国家政府都以向发展商给予补助的形式，让民众买得到低价房屋。

此外政府及建筑商往往被整个行业拖后脚。全行发展不足、缺乏竞争，受限于差劣的基建、缺乏工人以及原材料价格，都令政府难以在这方面做出成绩。《经济学人》报道，加纳（Ghana）最大建筑商在过去10年，仅建成3500个单位。

监管不当也是导致楼价上升、业主难以上车的原因。有些非洲国家多禁用本土出产材料，因想以它们出口赚更多钱。有些国家则就出售建筑原料设定最小批量限额。不少住在乡镇的非洲人都索性自行建屋，而在这等限制下，他们多是住在贫民区。

最后就是土地问题。非洲幅员辽阔，但城市土地供应非常少，《经济学人》报道这片大陆上仅10%的土地是有注册以及可供买卖的，而土地价格往往被大幅调高、善价而沽。以埃塞俄比亚首都亚的斯亚贝巴（Addis Ababa）为例，一个地租年期长达99年的商业中心，售价竟是每平方米1.5万美元。

私营发展商及银行都肚满肠肥，但在平均按揭利率高逾20%的非洲，还有土地法提供的保障与执行同样难予人足够信心的情况下，普罗大众即使有上车盘计划，都不一定能拥有属于自己的安乐窝。

（综合报道）