深圳取消购楼“限外令”　港人北上抄底写字楼：租金回报达6厘

上周三（2月28日）香港政府宣布撤销所有针对住宅物业的压抑需求措施后，有内地客南下一次过狂扫10套新盘。与此同时，港客则看中深圳写字楼，积极入市。
据深圳中原写字楼部相关数据显示，2023年深圳中原工商铺部港人成交33宗、3.63亿元（人民币，下同），较2022年的全年17宗及3719万元，宗数上升近1倍，金额大幅上升接近9倍。过去出手难、空置率高的深圳写字楼市场，开始从悲惨中转向复苏，有业内人士表示“深圳写字楼最坏的时机已经过去了。”

深圳3大核心区域福田、罗湖、南山，2023年平均成交价分别在每平米4.2万、3.1万、5万，较历史高价下降22%，重返“3”时代。虽然价格下降，但“以价换量”成交量呈上升趋势。

深圳中原写字楼部相关数据显示，2023年写字楼一手成交套数同2022年相比上升107%，成交面积同比增长144%，成交金额同比上涨8%，买卖客户需求主要以大面积段和自用为主。二手办公成交主要集中在核心区域，且市场价格回调明显，成交套数同比增长17%，成交面积同比增长30%，成交金额同比增长72%，买卖客户需求则以自用兼投资为主。

深圳中原工商铺写字楼部总经理田慧接受陆媒《华夏时报》采访时表示，去年9月深圳取消“限外令”，深圳写字楼市场的香港客户数量明显增加，譬如福田区荣超经贸中心便由香港客户拍下。

深圳中原写字楼部相关数据显示，“限外令”前，中原成交比例中香港客户占比一度高达到50%；在“限外令”后，香港客户占比在10%以内；随著“限外令”的取消，香港客户积极入市，2023年深圳中原工商铺部港人成交33宗、3.63亿元，较2022年的全年17宗及3719万元，宗数上升近1倍，金额大幅上升接近9倍。

田慧分析表示，去年第一批成交的香港客户多数为住在深圳的香港人，“因为他们对深圳市场很了解，对价格也很了解，所以会下手特别快。一方面是自用的，也有纯投资的。”

2007年，深圳对港澳台、华侨等境外人士限定只能购买一套用于自住的住宅类商品房，境外机构只能购买用于办公的办公类商品房；2023年9月，深圳商业对港澳人士放开限购，香港个人购买商业物业不限套数，个人名义放开境外结汇付款，这意味著，在深圳执行了长达16年多的“限外令”得以松绑。

田慧预测，2024年深圳写字楼市场交易中的香港客户占比会持续稳定上升。对于香港楼市“撤辣”内地客疯抢香港住宅，而香港人反向“抄底”深圳写字楼，哪个租金回报更高？

对此，中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦指出，“香港住宅租金回报其实不高，最多只有2厘。”田慧则提到，写字楼有一个最大的特点，就是高租金回报率。

田慧比较了位于福田中心区三类产品的租金回报率，其中荣超经贸中心（写字楼）的租金回报率是6厘，深业上城（公寓）的租金回报率是2厘，雅颂居（住宅）的租金回报率是1.1厘。“深圳核心区的写字楼除了自用以外，它还可以用来投资，投资回报率基本在5厘以上。”